Rilasciata l’applicazione per dichiarare l’imposta di soggiorno 2025. Strutture ricettive, locazioni turistiche, PM, portali e piattaforme obbligati alla presentazione entro il 30 Giugno
Nel portale dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate dal 13 aprile 2026 è disponibile l’applicazione web per la Dichiarazione annuale imposta di soggiorno per l’anno d’imposta 2025, che tutti(*) i titolari di strutture ricettive alberghiere, extralberghiere, a cielo aperto, e i titolari di locazioni turistiche e brevi sono tenuti a presentare entro il 30 Giugno 2026.
Sono obbligati a trasmettere la dichiarazione annuale anche gli intermediari turistici (property manager, piattaforme, portali e agenti immobiliari) che gestiscono pagamenti per conto dei titolari, diventando così anche loro responsabili d’imposta.
Le FAQ del MEF hanno chiarito che anche gli host che hanno una piattaforma OTA sono obbligati dal 2022 a presentare la dichiarazione annuale.
OBBLIGHI DEL PROPERTY MANAGER
I property manager che gestiscono pagamenti e gli host Airbnb con prenotazioni dirette o Booking sono ancora obbligati a presentare la dichiarazione annuale imposta di soggiorno entro il 30 giugno 2026.
Il property manager deve presentare comunque la dichiarazione imposta di soggiorno anche se usa Airbnb, perchè secondo la legge (DL 50/2017) e molte recenti sentenze, il soggetto che incassa il canone è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno e della presentazione della dichiarazione.
SANZIONI
Le sanzioni per la mancata presentazione della dichiarazione dell’imposta di soggiorno vanno dal 100% al 200% dell’imposta annuale.
La sanzione si applica all’intera imposta di soggiorno dell’anno, anche se non incassata direttamente dal gestore ma anche dal portale o dall’intermediario.
Se non presenteranno la dichiarazione, host e property manager potrebbero subire la beffa di essere sanzionati pesantemente senza aver gestito un euro di imposta di soggiorno.
IL PROBLEMA DEGLI INTERMEDIARI TURISTICI
Per compilare e presentare la dichiarazione imposta di soggiorno, i titolari possono utilizzare l’applicazione web, mentre gli intermediari da un lato sono obbligati dalla legge alla presentazione (DL 50/2017 art. 4 comma 5-ter e DM 29/4/2022 del MEF), ma dall’altro non tutti sono attualmente autorizzati a utilizzare l’applicazione come intermediari.
Mentre i mediatori e quindi gli agenti immobiliari possono utilizzare l’app ministeriale, i property manager, le piattaforme e i portali non sono autorizzati.
La definizione di intermediario non si riferisce infatti ai property manager ma agli intermediari fiscali, come gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti e altre categorie che non comprendono i PM.
Allo stesso modo, il property non è gestore, rappresentante aziendale, curatore fallimentare, nè erede: resta quindi sanzionabile e potenzialmente annullabile una dichiarazione presentata da un soggetto improprio come il PM, il cui recente codice Ateco 2025 è solo l’inizio del suo riconoscimento giuridico, ancora incompleto.
PICCOLI PASSI VERSO UNA DICHIARAZIONE UNICA
Il duello fra il MEF e l’ANCI (attraverso la sua fondazione IFEL ), partito nel 2023 dal tema dell’abolizione del modello 21, è arrivato presto a mettere in dubbio la stessa legittimità delle dichiarazioni periodiche, poi è arrivata l’ordinanza n. 1527 del 23 gennaio 2026, delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che ha stabilito che i gestori di strutture ricettive sono responsabili d’imposta e non più “agenti contabili”, indirettamente facendo fuori il modello 21 (dichiarazioni annuale comunale) che alcuni comuni come Milano richiedevano ancora nel 2026.
Anche se per il MEF le dichiarazioni periodiche non sono dovute, Host e PM si trovano a rischio di sanzione non presentandole: è il caso di Roma, Milano e Bologna, che hanno recentemente emesso migliaia di accertamenti verso host Airbnb che non hanno presentato comunicazioni trimestrali.
Si segnalano intanto dei progressi verso l’unificazione dei formati: già molti piccoli comuni, soprattutto nel centro Italia, stanno rinunciando alle comunicazioni comunali, prescrivendo solo la dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate.
NIENTE CIN IN DICHIARAZIONE
Dalle prime dichiarazioni presentate per il 2025 è confermata l’assenza del CIN nel modello annuale.
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
info@sergiolombardi.net
(*) tutti i titolari di LT e strutture ricettive sono obbligati comunque a presentare la dichiarazione annuale anche se ricevono tutte le prenotazioni o la maggior parte delle prenotazioni da Airbnb, perchè Airbnb non presenta la dichiarazione annuale. v. FAQ n. 6 pag. 3 FAQ MEF.
