Con l’annuncio del 7 luglio, Airbnb ha comunicato ai suoi host europei una “semplificazione” dei suoi costi del servizio. Semplificazione piuttosto onerosa, che incrementa al 15,50% le commissioni Airbnb anche per gli host non professionali non ancora collegati a un gestionale o channel manager a partire dal 13 ottobre.
Le host fees di Airbnb vengono così allineate a quelle per i property manager e si avvicinano a quelle di Booking, interamente a carico dell’host fin dagli inizi: un cambiamento epocale con la rinuncia al sistema delle dual fees (una quota a carico dell’ospite e una a carico dell’host), sul quale addirittura è stato modellato il sistema fiscale italiano, come vedremo nella seconda parte dell’articolo.
LA MOTIVAZIONE
Interessante la giustificazione per l’aumento delle commissioni da parte del portale: “Molti host ci hanno fatto notare che così è difficile stabilire i prezzi. Ad esempio, se imposti il prezzo a 100 EUR, gli ospiti visualizzeranno 115 EUR dopo l’aggiunta dei costi a loro carico, e tu guadagnerai 97 EUR dopo la detrazione di quelli dell’host.“
Sicuramente molti host stanno lamentandosi per il pesante rincaro, che inciderà sulle loro tasche in modo importante, se consideriamo anche l’Iva sulle commissioni, che vengono applicate, oltre che sul soggiorno, anche sulle spese di pulizia.
EFFETTI FISCALI
L’aumento delle commissioni Airbnb per gli host, annunciata dal portale americano, ha effetti ancora peggiori sulla tasca degli host italiani, se si considerano gli effetti fiscali.
Premesso che per i redditi fondiari nessun costo è deducibile per il proprietario locatore, per la cedolare secca l’indeducibilità è ancora più rigida.
Considerando solo i costi delle commissioni e quelli fiscali, è evidente la riduzione del reddito netto per il locatore breve dopo la modifica dei costi di servizio Airbnb.
Esempio 1
Locazione turistica con un immobile gestito dal proprietario
Reddito lordo annuale prodotto sul canale Airbnb = 30.000 euro
Commissioni indeducibili Airbnb al 15,50% (+ Iva) = 5.673 euro
Imponibile fiscale = 30.000 euro
Cedolare secca = 6.300 euro
Reddito netto = 18.027 euro
[Reddito netto con precedenti fees al 3% = 22.602 euro con 4.575 euro di maggiori commissioni]
Esempio 2
Locazione turistica con due immobili gestiti dal proprietario
Reddito lordo annuale prodotto sul canale Airbnb = 50.000 euro
Commissioni indeducibili Airbnb al 15,50% (+ Iva) = 9.455 euro
Imponibile fiscale = 50.000 euro
Cedolare secca al 21% sulla prima casa = 5.250 euro
Cedolare secca al 26% sulla seconda casa = 6.500 euro
Totale cedolare secca = 11.750 euro
Reddito netto = 28.795 euro
[Reddito netto con precedenti fees al 3% = 36.240 euro con 7.625 euro di maggiori commissioni]
SUBLOCAZIONE E COMODATO
Diverso è il caso della Locazione turistica in rent to rent (sublocazione, comodato o usufrutto), in cui, rinunciando alla cedolare secca, si possono dedurre dall’Irpef i costi inerenti, comprese le commissioni dei portali OTA.
Esempio 3
Locazione turistica con un immobile gestito in sublocazione
Reddito lordo annuale prodotto sul canale Airbnb = 40.000 euro
Opta per la tassazione Irpef
Commissioni deducibili Airbnb al 15,50% (+ Iva) = 7.564 euro
Altri costi inerenti (canone di locazione, condominio, utenze) = 15.000 euro
Imponibile fiscale = 17.436 euro
Irpef = 4.010 euro
Reddito netto = 13.426 euro
[Reddito netto con precedenti fees al 3% = 18.123 euro con 4.697 euro di maggiori commissioni]
STRUTTURE RICETTIVE EXTRALBERGHIERE
Case Vacanze con servizi e Bed&Breakfast, che non possono essere tassati con la cedolare secca, potranno dedurre dai loro redditi diversi tassati con Irpef i costi inerenti, comprese le commissioni Airbnb.
Esempio 4
CaV o B&B non imprenditoriali
Reddito lordo annuale prodotto sul canale Airbnb = 20.000 euro
Obbligati alla tassazione Irpef (no cedolare)
Commissioni deducibili Airbnb al 15,50% (+ Iva) = 3.782 euro
Altri costi inerenti (prodotti colazione, condominio, utenze) = 5.000 euro
Imponibile fiscale = 11.218 euro
Irpef = 2.580 euro
Reddito netto = 8.638 euro
[Reddito netto con precedenti fees al 3% = 10.986 euro con 2.349 euro di maggiori commissioni]
In realtà Airbnb consiglia agli host di alzare i prezzi del 15%, ma l’aumento dovrebbe essere ben maggiore e sfiora il 30%: ciò rischia di far andare fuori mercato l’annuncio, e comporta anche maggiori tasse (acconti e riduzione detrazioni altri redditi).
PROPERTY MANAGER: RIADDEBITO DELLE COMMISSIONI AIRBNB
In occasione dell’aggravio dei costi del servizio del portale, che fa squadrare i conti di molti piccoli locatori, vale la pena analizzare la prassi attuata da molti property manager di riaddebitare le commissioni OTA al proprietario, o all’ospite, spesso al solo fine di ridurre l’imponibile del proprietario.
Tale prassi, oltre che ingenua e rischiosa in epoca di DAC7, è spesso accompagnata da un’altra operazione ancora più spregiudicata, quella di escludere da Iva tale riaddebito, tipicamente usando come causale l’Art. 15 del DPR 633/1972.
Se l’account OTA è del property manager, non sussistono purtroppo le condizioni per escludere dall’Iva le commissioni già artificiosamente riaddebitate all’ospite, perchè l’unico documento valido è il contratto (Termini e condizioni) fra il property manager e il portale, che addirittura prevede che l’host accetti “di non addebitare all’Ospite alcun costo aggiuntivo” (Airbnb – paragrafo 3.10.2.3), e che “la Struttura ricettiva non dovrà addebitare, richiedere il pagamento o riscuotere qualsiasi importo dall’Ospite che non sia già stato incluso nel Prezzo della camera” (Booking – paragrafo 3.2).
Una semplice analisi della norma rende evidente la non applicabilità dell’esclusione Iva dell’Art. 15, secondo cui sono escluse dall’imposta “le somme dovute a titolo di rimborso delle anticipazioni fatte in nome e per conto della controparte, purché regolarmente documentate“: non si tratta di anticipazione e nessun ospite al momento della prenotazione si è impegnato a pagare (nuovamente) commissioni del portale.
LA QUESTIONE DELL’IMPONIBILE
Con lo spostamento delle fees Airbnb sull’host viene meno lo scenario su cui è modellata la normativa fiscale italiana.
Il celebre passaggio della Circolare 24/2017 dell’Agenzia delle Entrate che prevede che le spese dell’ospite per servizi accessori non concorrano all’imponibile dell’host si riferiva proprio alle guest fees (ora sparite) e ai reali servizi che Airbnb offre agli ospiti: market place, centro di assistenza, transazioni bancarie, assicurazione AirCover, servizi ben diversi da quelli che offre un property manager, che in realtà svolge per conto dell’host i soli servizi di ospitalità in outsourcing.
Risulta quindi di dubbia applicazione la riduzione dell’imponibile della cedolare secca per property manager che non offrono reali servizi accessori.
CHI VINCE E CHI PERDE
Infine è possibile azzardare delle previsioni sul comportamento degli iscritti al portale.
Primo effetto: l’appesantimento dei costi per l’host che affitta direttamente il proprio alloggio rende meno conveniente la gestione in proprio, rispetto a quella con un property manager.
Secondo effetto: il co-host diventa un lusso, con costi vicini a quello di un property manager ma con servizi molto minori.
Terzo effetto: è prevedibile una maggiore tendenza generale alla disintermediazione e una relativa fuga verso altri portali con commissioni più basse o fisse, o miste fisse/variabili.
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
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