Riepilogo delle regole e degli errori da evitare per la fatturazione delle attività turistiche imprenditoriali degli host e property manager.
ABC DELLA FATTURAZIONE
Per cominciare, individuiamo i soggetti obbligati alla fattura. Solo le imprese (ditte individuali e società) possono (e devono) emettere fattura elettronica. Le persone fisiche senza partita Iva non possono emettere fatture.
SPECIALE DICHIARAZIONI
Alle partite Iva consigliamo anche la lettura del nostro focus sulla nuova flat tax incrementale.
Per le attività non imprenditoriali e il calendario completo degli adempimenti fiscali 2024 potete consultare il nostro articolo.
Infine a questo link il nostro articolo su CLB e CU.
QUANDO FATTURARE
Per le prestazioni di servizi come quelli extralberghieri, l’esigibilità Iva scatta nel momento dell’incasso. Si hanno poi 12 giorni per emettere la fattura elettronica.
Nella realtà, il momento dell’incasso è altamente variabile fra le prenotazioni dirette, Airbnb (che paga ogni prenotazione con un bonifico) e Booking (che paga su base mensile), questo senza considerare gli acconti, le prenotazioni non cancellabili pagate in anticipo e altri incassi parziali o anticipati.
Per questi motivi si preferisce emettere la fattura al momento del check-in o del check-out. Questo è ammesso, se si rispettano i termini di esigibilità e fatturazione, ma per gli acconti o le “prepagate” (prenotazioni non cancellabili), la fattura va emessa al momento dell’incasso.
A CHI FATTURARE
Gli host professionali fattureranno agli ospiti, mentre i property manager fattureranno rispettivamente agli ospiti e ai proprietari i servizi a loro resi, secondo le formule contrattuali adottate e gli effettivi servizi forniti.
A CHI NON FATTURARE
Non dovete mai fatturare ai portali i vostri incassi. Evitiamo confusioni: i portali OTA e tutti gli intermediari restano vostri fornitori, non clienti! Se poi fatturare ai portali, oltre ad essere un errore, è anche una tattica (molto debole) per non pagare l’Iva fatturando ad un soggetto estero, preparatevi a pagare tutta l’Iva con le sanzioni e interessi e, oltre certe soglie, anche ad una azione penale per frode Iva (v. capitolo finale sulle sanzioni penali).
ALIQUOTA IVA: 10% o 22%?
L’aliquota Iva ridotta al 10% è ammessa solo per i servizi di alloggio o altri servizi indistinti da quelli di alloggio, e solo se fatturati dai titolari delle strutture ricettive imprenditoriali (CaV, Affittacamere, B&B professionali, ma anche hotel, residence, camping, resort) ai propri ospiti.
L’aliquota ordinaria Iva al 22% va applicata per tutti gli altri servizi (property management, pulizie se esposte separatamente dall’alloggio, servizi accessori), e non rileva se il beneficiario dei servizi è una persona fisica o un’impresa: per l’Iva conta chi incassa, non chi paga!
ESENZIONI ED ESCLUSIONI IVA
Ad alcune transazioni non va applicata l’Iva perché esclusa o fuori campo, come ad esempio l’imposta di soggiorno o le somme riscosse per conto dei proprietari e a loro girate, o le spese straordinarie per loro sostenute, utilizzando le causali appropriate (articoli del DPR 633/1972 e codice natura).
APPLICAZIONE DELL’IVA
L’Iva va applicata all’incasso lordo, non al netto delle commissioni di intermediazione o di incasso.
Se ad esempio Booking su 10.000 euro di incassi mensili gira solo 8.200 euro, l’incasso lordo a cui applicare l’Iva o da cui scorporare l’Iva sarà comunque di 10.000 euro.
Se Stripe o Paypal applicano delle commissioni di incasso, l’Iva va comunque applicata sull’incasso intero, senza considerare le commissioni (es.: prenotazione da 1.000 euro con 50 euro di commissioni, quindi l’incasso effettivo è di 950 euro, ma ai fini Iva va considerato l’incasso lordo di 1.000 euro).
CORRISPETTIVI TELEMATICI
Molti soggetti per semplificare i loro adempimenti contabili emettono corrispettivi telematici (scontrini) invece delle fatture elettroniche. E’ infatti enormemente vantaggioso evitare la compilazione dell’anagrafica della fattura elettronica, soprattutto quando si ricevono molti ospiti, prevalentemente stranieri. I corrispettivi telematici non sono inoltre soggetti all’imposta di bollo.
RICEVUTE PER LE PERSONE FISICHE
Le persone fisiche senza partita Iva non sono obbligati ad emettere ricevute (né fatture) per le loro strutture non imprenditoriali e locazioni turistiche, ma dietro richiesta dell’ospite sono comunque tenuti a fornire una ricevuta cartacea (anche inviabile in formato pdf), su blocchetto disponibile in negozio di articoli per ufficio, o in forma libera in formato A4, basta che abbia gli elementi obbligatori: nome, cognome e codice fiscale del titolare, nome e cognome dell’ospite (e codice fiscale italiano se esistente), denominazione della struttura, data, importo, numero di notti e di ospiti.
PENALI E RISARCIMENTI
Cosa succede quando c’è una cancellazione? E per un risarcimento?
Le penali da cancellazione contrattuali in sè non concorrerebbero a formare la base imponibile ai fini IVA, ma quando la penale coincide con il costo delle notti cancellate o con l’importo dei servizi cancellati, è un incasso a tutti gli effetti, quindi è soggetta ad Iva e alle imposte dirette (Irpef, forfettario o Ires secondo i regimi),
Quando invece vengono risarciti dei danni all’immobile, non va applicata l’Iva né altre imposte.
NOTE DI CREDITO
Quando invece va fornito un rimborso parziale o totale ad un ospite, a un proprietario o a qualsiasi soggetto, va emessa una nota di credito, con il sistema di fatturazione elettronica.
TUTTO IN FAMIGLIA
In alcuni casi, principalmente per abbattere il proprio imponibile, professionisti o ditte individuali in regime ordinario si fanno fatturare servizi (a volte inesistenti) da parte dei propri figli o coniugi, forse non sapendo che i compensi pagati ai figli o al coniuge non sono deducibili – TUIR (DPR 917/1986) art. 54 comma 6 bis.
REVERSE CHARGE
Le fatture dei portali con sede in UE, come Airbnb e Booking, devono essere gestite in reverse charge, calcolando l’Iva sui servizi del portale e versare l’Iva se si è forfettari, mentre per i soggetti in regime ordinario questa è una partita di giro.
Esempio: incassi per 1.000 euro da Booking, fattura con commissioni Booking per 180 euro. L’Iva in reverse charge che il forfettario deve versare è il 22% su 180 euro, quindi 39,60 euro.
Il reverse charge (o inversione contabile) va calcolato e versato anche per tutti i fornitori di beni e servizi comunitari: ad esempio, dovrete fare il reverse charge anche se comprate dei cuscini in Polonia.
LOCAZIONE TURISTICA IMPRENDITORIALE
In molte regioni (nel Lazio no) è ammessa la locazione turistica imprenditoriale, che può essere un’ottima soluzione a livello fiscale, non applicandosi a questa forma di alloggio l’Iva.
Naturalmente i servizi offerti dalle locazioni turistiche imprenditoriali devono essere solo quelli essenziali, previsti per le locazioni brevi: pulizia e biancheria (prima dell’arrivo dell’ospite e mai durante il soggiorno), utenze, wi-fi, condizionatore e riscaldamento. Niente pasti e niente servizi “alberghieri”.
Una riconversione di struttura imprenditoriale in locazione turistica imprenditoriale è possibile, ma deve essere molto ben organizzata per essere credibile.
SANZIONI PENALI
La soglia dell’Iva evasa oltre la quale scatta il procedimento penale è di euro 250.000, e la pena è la reclusione da sei mesi a due anni.
SPECIALE DICHIARAZIONI
Alle partite Iva consigliamo anche la lettura del nostro focus sulla nuova flat tax incrementale.
Per le attività non imprenditoriali e il calendario completo degli adempimenti fiscali 2024 potete consultare il nostro articolo.
Infine a questo link il nostro articolo su CLB e CU.
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
info@sergiolombardi.net
