Come dichiarare i redditi delle locazioni turistiche e delle strutture extralberghiere (edizione 2024)

Modalità di compilazione dei modelli 730 e Redditi PF per gli host non professionali del settore extralberghiero. Come regolarizzare, quali quadri compilare e calendario completo adempimenti

Con l’arrivo del 730 precompilato, inizia la stagione fiscale 2024 ed è arrivato il momento di dichiarare i redditi del 2023. Extralberghiero.it dedica ben quattro articoli alle novità fiscali per host e property manager.
Le date fiscali più importanti per il 2024 sono il 1° Luglio (saldo e primo acconto) e il 2 Dicembre (secondo acconto) come da calendario con tutte le scadenze fiscali per le attività turistiche che riportiamo in questa pagina. Per le dichiarazioni quest’anno bisogna tenere conto anche delle ritenute subite da Airbnb e Booking nel 2024, che avranno effetti sugli acconti 2024 (v. paragrafo Acconti).

SPECIALE DICHIARAZIONI
Per il nostro approfondimento su adempimenti fiscali e contabili delle strutture imprenditoriali e dei property manager, leggi questo altro articolo.
Alle partite Iva consigliamo anche la lettura del nostro focus sulla nuova flat tax incrementale.
Infine a questo link il nostro articolo su CLB e CU.

^#**^{La scadenza di presentazione del modello Redditi PF è stata modificata per il 2024 al 15 Ottobre}**

730 o REDDITI PF?

Oltre ai contribuenti con un sostituto d’imposta (dipendenti, collaboratori senza partita Iva e pensionati) che possono presentare il modello 730, anche altri soggetti, compresi gli host titolari di locazioni turistiche e strutture ricettive non imprenditoriali, possono presentare il 730 senza sostituto d’imposta.
Queste categorie sono escluse comunque dal modello 730 se hanno una partita Iva attiva o producono altri redditi che non sono dichiarabili col 730.
Sono obbligati alla presentazione della dichiarazione dei redditi i contribuenti con redditi per i quali è dovuta un’imposta superiore ad euro 10,33, non c’è quindi nessun esonero o esenzione per i redditi da locazione breve.
Sono comunque obbligati alla dichiarazione dei redditi i titolari di partita IVA, anche nel caso in cui non abbiano conseguito alcun reddito.

QUANDO SI PRESENTA? QUANDO SI PAGA?

Il modello 730 si presenta dal mese di Aprile al 30 Settembre. Il modello 730 con sostituto prevede pagamento o rimborso immediato, nel corso della mensilità (da Luglio a Settembre) in cui viene conguagliato con la retribuzione o la pensione, mentre il 730 senza sostituto si paga con F24.
Il modello Redditi PF si presenta fino al 15 Ottobre e le imposte risultanti da questa dichiarazione si pagano entro il 1° Luglio con il modello F24 (saldo e primo acconto) e il 2 Novembre (secondo acconto).

ACCONTI: COME RIDURLI

E’ possibile ridurre gli sgraditi acconti, che sommati al saldo, soprattutto nel primo anno di attività o in ogni momento di crescita, riducono il reddito netto effettivo degli host? Innanzitutto, attenzione perché in automatico gli acconti vengono calcolati da tutti i software fiscali col metodo storico.
Per calcolare l’acconto 2024 col metodo previsionale, occorre fare una stima (attendibile) dei propri redditi del 2024, considerando tutti gli incassi dell’anno fino alla data del pagamento del primo acconto (1° Luglio).
E’ possibile ridurre l’acconto solo se il 2024 ha minori incassi rispetto al 2023. Stessa verifica va fatta a Novembre, per calcolare il secondo acconto da versare il 2 Dicembre, considerando undici mesi del reddito annuale 2024.
E’ possibile ridurre o azzerare gli acconti anche se si hanno ritenute sull’intero reddito 2024 dai portali OTA o dai property manager.
Inoltre, gli acconti possono essere omessi del tutto o ridotti quando si cambia regime (ad esempio se nel 2023 ho solo redditi da immobili da locazioni turistiche non imprenditoriali e nel 2024 apro una partita Iva in regime forfettario e converto le LT in CaV o altre strutture imprenditoriali, non dovrò pagare acconti 2024 per cedolare secca o per Irpef).
Per entrambe le situazioni degli acconti (stima degli acconti col metodo previsionale e omissione/riduzione acconti per cambio di regime) è suggeribile consultare il proprio commercialista.

LA METAMORFOSI DEI REDDITI DA LOCAZIONE BREVE

La tassazione dei redditi degli alloggi ad uso turistico dipende dal titolo di possesso:

Se si è proprietari e gestori di una LT, si producono redditi da immobili, che possono essere tassati con cedolare secca oppure con Irpef (senza deduzione dei costi oltre alla deduzione forfettaria del 5%). COME DICHIARARE: i redditi da locazione vanno dichiarati nel quadro RB del modello Redditi PF e nel quadro B del modello 730.
se si è sublocatori di una LT (conduttori/comodatari/usufruttuari), si producono redditi diversi (da sublocazione), che possono essere tassati con cedolare secca oppure con Irpef (con deduzione dei costi inerenti*). COME DICHIARARE: i redditi da sublocazione vanno dichiarati nel quadro RL del modello Redditi PF e nel quadro D del modello 730.

STRUTTURE EXTRALBERGHIERE NON IMPRENDITORIALI
Le strutture ricettive extralberghiere non imprenditoriali (tipicamente CaV e B&B), nelle Regioni in cui prevedono servizi (e basta la pulizia o il cambio di biancheria obbligatorio), producono redditi diversi e in particolare “redditi da attività commerciali non esercitate abitualmente”, a cui la cedolare secca non è applicabile.
La tassazione delle strutture extralberghiere non imprenditoriali con servizi è esclusivamente con Irpef con deduzione dei costi inerenti*.
COME DICHIARARE: i redditi da attività commerciali non esercitati abitualmente vanno dichiarati nel quadro RL del modello Redditi PF e nel quadro D del modello 730.

COSTI INERENTI

* I principali costi inerenti che possono dedurre dall’imponibile Irpef i titolari di LT in sublocazione, comodato e usufrutto, e i titolari di strutture extralberghiere non imprenditoriali sono:

utenze domestiche;
condominio (se intestato);
canone di locazione;
biancheria e pulizia;
commissioni del portale OTA;
commissioni del property manager;
costo delle transazioni finanziarie;
mobilio per l’attività turistica.

(N.B.: questi costi possono essere dedotti solo dall’imponibile Irpef e mai dalla cedolare secca, e solo a condizione che i documenti di spesa (fatture, ricevute) siano intestati al titolare dell’attività e siano relativi al 2023)

REGOLARIZZAZIONE DELLE IMPOSTE NON VERSATE PER GLI ANNI PRECEDENTI

Un breve riepilogo della situazione per chi non ha versato le imposte sui redditi da locazione breve e da strutture ricettive negli anni precedenti:

Airbnb ha regolarizzato solo le proprie mancate ritenute per il 2017-2021. Questo non regolarizza le situazioni dei singoli host che non hanno versato imposte.
I redditi non dichiarati dagli host dal 2017 in poi potranno ancora essere accertati dal Fisco per molti anni (v. tabella seguente).
Il termine per gli host per regolarizzare le imposte non versate negli anni precedenti non è scaduto il 28/2/2024, ma è ancora possibile regolarizzare.
Le azioni necessarie per regolarizzare dipendono dalla situazione individuale di ogni host e dalle dichiarazioni presentate o omesse.

Troverete maggiori dettagli nei nostri articoli precedenti sulla transazione fiscale di Airbnb e sulla possibilità di richiedere al Fisco un rimborso per le tasse 2017-2021 versate.

RAVVEDIMENTI

Questa è la prima stagione fiscale in cui il Fisco conosce già i dati 2023 di tutti gli host e dei property manager. Il 29 febbraio infatti sono arrivati all’Agenzia delle Entrate dagli altri Stati europei i dati DAC7 delle grandi piattaforme (Airbnb, Booking etc.), che si sommeranno a quelli già trasmessi in Italia col DAC7, con le certificazioni CU e le comunicazioni CLB da tutti gli intermediari. Oggi è praticamente impossibile per gli host presenti sui portali, anche piccoli, evadere le tasse, e sono infatti in corso un grande numero di regolarizzazioni fiscali.
Il ravvedimento operoso consente di ridurre notevolmente (al 6% max) le sanzioni, a condizione di versare imposta e sanzioni prima di ricevere un accertamento.
Per il calcolo del ravvedimento e la compilazione degli F24, come pure per la presentazione di dichiarazioni dei redditi ordinarie, integrative o tardive, si raccomanda di consultare il proprio commercialista di fiducia.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
info@sergiolombardi.net

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