Negli ultimi due anni il settore extralberghiero in Italia ha continuato a crescere e a consolidarsi, trovando nuove strategie anche in un contesto sempre più competitivo e regolamentato. Lodgify, gestionale per proprietari e property manager di strutture extralberghiere, ha analizzato migliaia di prenotazioni in tutta Italia, fotografando le tendenze che hanno guidato la stagione estiva del 2025: canali di prenotazione, prezzi, durata dei soggiorni e nuove abitudini dei viaggiatori.
L’estate 2025 ha confermato un mercato in buona salute. Il tasso medio di occupazione è stato del 58,1% (+2,5 p.p. sul 2024), trainato da una domanda diffusa su tutte le mensilità e con un giugno particolarmente brillante. Al tempo stesso, i viaggi si accorciano: la durata media del soggiorno scende a 3,35 notti (-3,5% a/a) e la finestra di prenotazione si riduce a 53,3 giorni (-7,7%), con quasi un terzo delle prenotazioni concluse entro 7 giorni dalla partenza. Segnali chiari di un turismo più “impulsivo” e flessibile, che costringe le strutture ad affinare pricing, disponibilità e processi operativi.
Sul fronte dei prezzi, l’ADR resta sostanzialmente stabile a 189,64 € (-1% rispetto al 2024), un dato che non compensa l’inflazione estiva e che spinge gli operatori a lavorare sui margini attraverso efficienza e mix canali. Le prenotazioni dirette continuano a essere più redditizie in media rispetto alle OTA, soprattutto quando vengono effettuate con largo anticipo. Tuttavia, la distribuzione vede Booking.com confermarsi leader con oltre il 54% delle prenotazioni estive e Airbnb crescere in modo significativo (25,5%, +6 p.p. in un anno). Il canale diretto arretra al 19,3%, ma rimane strategico per fidelizzazione, controllo del prezzo e riduzione delle commissioni.
Le destinazioni più scelte raccontano un’Italia a due velocità: le grandi città d’arte (Roma, Milano, Firenze) restano in testa, mentre crescono mete “di nicchia” con una forte identità locale e naturale come Modena, Trieste, Sanremo e Brenzone sul Garda. In uno scenario normativo in evoluzione e limiti al breve, chi investe in conformità e trasparenza beneficia di maggiore fiducia da parte dei viaggiatori e di una domanda più concentrata.
“Nonostante i cambiamenti nei prezzi e nelle abitudini di prenotazione, la domanda per l’extralberghiero resta forte. Gli host che mantengono flessibilità, adottando tariffe dinamiche, accettando soggiorni più brevi o pubblicando l’annuncio su più piattaforme, sono quelli che ottengono i risultati migliori”, spiega Shaun S., CEO di Lodgify.
Guardando all’ultimo trimestre dell’anno, il quadro è di consolidamento con segnali misti: ADR medio previsto a 185,97 € (-2% sul Q4 2024), ALOS a 3,22 notti e una finestra di prenotazione più lunga (circa 80 giorni), a conferma di una programmazione più anticipata per i viaggi autunnali e invernali. Booking.com rafforza la leadership oltre il 60%, Airbnb si attesta intorno al 24%, mentre il diretto scende vicino al 14%.
Scarica il Report Lodgify Estate 2025 per approfondire l’analisi completa, con grafici dettagliati e checklist pratiche per aiutare ogni host a trasformare i dati in strategie concrete e più redditizie.
Metodologia. Il Report Lodgify Estate 2025 si basa su oltre 110.000 prenotazioni in Italia (check-in tra 1° giugno e 1° settembre) registrate sui canali diretti e principali OTA. Per le tendenze del Q4 sono state analizzate prenotazioni con check-in tra il 2 settembre e il 31 dicembre, con data di creazione entro inizio settembre.
Su Lodgify. Lodgify è la piattaforma tutto in uno per gestire case vacanze con sito di prenotazioni dirette, pagamenti online, channel manager e automazioni per comunicazioni e operatività. Fondata a Barcellona nel 2012, conta oltre 400 dipendenti in remoto nel mondo.
