La giunta comunale guidata dalla sindaca Sara Funaro ha approvato una nuova delibera che estende il blocco alle nuove locazioni turistiche brevi anche fuori dall’area Unesco. Dopo un anno di applicazione del Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi (in vigore dal 31 maggio 2025), Palazzo Vecchio decide di allargare le restrizioni a gran parte della “prima cintura” della città, coinvolgendo quartieri come Campo di Marte, Gavinana, Rifredi, Statuto, Savonarola, San Jacopino e altri. Si tratta di una misura senza precedenti in Italia, motivata da un monitoraggio scientifico dell’Università La Sapienza di Roma e sostenuta dalle recenti sentenze favorevoli del TAR Toscana.
Cosa era già in vigore: il Regolamento 2025 e lo stop nel centro storico Unesco
Dal 31 maggio 2025 è operativo il “Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi”, approvato dal Consiglio comunale (delibera n. 27/2025) in attuazione della legge regionale toscana sul turismo (Testo Unico n. 61/2024). Il provvedimento introduce criteri stringenti per tutta la città, ma soprattutto un divieto assoluto di nuove aperture nell’area Unesco (Zona A – sottozona A1 del Piano Operativo Comunale, corrispondente al Nucleo Storico).
In pratica:
- Il numero delle attività di locazione breve (contratti fino a 30 giorni a finalità turistica) è limitato alle unità immobiliari già regolarmente destinate a questo uso nel corso del 2024. Nessuna nuova autorizzazione per immobili che non esercitavano l’attività l’anno precedente.
- Obbligo di autorizzazione comunale quinquennale per ogni unità immobiliare, legata sia al proprietario che all’immobile (decade in caso di vendita o inattività superiore a 12 mesi).
- Iscrizione obbligatoria nel Registro comunale delle locazioni turistiche.
- Requisiti minimi di superficie: 28 mq per l’alloggio, 9 mq per camera singola, 14 mq per camera doppia.
- Divieto di installazione di keybox (cassette per le chiavi) sulle facciate degli edifici nel centro storico.
- Sanzioni da 1.000 a 10.000 euro per violazioni, con possibili decadenza dell’autorizzazione.
Una clausola transitoria di tre anni tutela le strutture già operative nel 2024, che devono comunque adeguarsi agli standard qualitativi (raccolta differenziata, esposizione recapiti, ecc.). L’obiettivo dichiarato era contrastare l’overtourism, preservare la residenzialità e tutelare il patrimonio Unesco, dove i dati mostravano uno squilibrio forte tra residenti (circa 36.000) e posti letto turistici.
La nuova stretta del 26 maggio 2026: estensione alle zone periferiche
A un anno esatto dall’entrata in vigore del regolamento, la giunta ha deliberato l’estensione dei limiti alle sottozone A3 e A4 del Piano Operativo (tutta la Zona A esclusa la sottozona A2 dei Centri Storici Minori). Le zone interessate sono:
- Campo di Marte
- San Jacopino
- Gavinana (inclusi Pignoncino e Paolo Uccello)
- Statuto e Rifredi
- Libertà, Oberdan e Savonarola
- Bronzino e Pier Vettori
- Fonderia e Petrarca
In totale, alle 35.593 abitazioni già soggette a blocco nel centro si aggiungono 67.780 unità nella prima cintura, per un totale di oltre 100.000 immobili in cui non sarà più possibile aprire nuove locazioni brevi. La delibera, richiesta con procedura d’urgenza in Consiglio comunale, si basa su due relazioni del Dipartimento MEMOTEF della Sapienza (in collaborazione con l’Ufficio Statistica del Comune) curate dal professor Filippo Celata. Lo studio evidenzia una “pressione alta” e un “rischio elevato di spillover”: la crescita degli affitti brevi nelle zone limitrofe al centro ha raggiunto picchi del +90-97% in alcune microzone, con il rischio di spostare semplicemente il problema.
La sindaca Sara Funaro ha commentato: «L’obiettivo è tutelare la residenzialità e garantire un equilibrio sostenibile tra turismo e vita quotidiana. Le sentenze del TAR ci incoraggiano. Firenze può fare da apripista nazionale». L’assessore al Turismo Jacopo Vicini ha sottolineato l’allineamento con gli strumenti urbanistici per uniformità e trasparenza.
Il ruolo delle sentenze TAR: via libera alla regolamentazione
La delibera arriva a pochi giorni dalle sentenze del TAR Toscana del 14 maggio 2026, che hanno respinto 19 ricorsi presentati da operatori e associazioni contro il regolamento originario. I giudici hanno riconosciuto la legittimità delle misure comunali, affermando che la tutela dell’ambiente urbano, del patrimonio storico-artistico e del diritto all’abitare costituiscono “imperative ragioni di interesse generale” che giustificano limitazioni alla libertà economica. Il TAR ha inoltre confermato la legittimità della variante al Piano Operativo e del divieto di keybox, dando piena ragione all’amministrazione su tutti i punti, inclusa la distinzione tra centro Unesco e resto della città.
Queste pronunce hanno spinto Palazzo Vecchio a procedere con l’estensione, ritenendola proporzionata e motivata scientificamente.
I commenti degli imprenditori: “Furore ideologico, nessun risultato concreto”
La reazione del settore extra-alberghiero è netta e critica. Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e Ceo di Apartments Florence, ha dichiarato:
«La stretta sugli affitti brevi nel centro storico di Firenze non ha riportato residenti nell’area Unesco o ridotto realmente i canoni delle locazioni tradizionali. Nonostante questo, Palazzo Vecchio decide ora di estendere i divieti anche ai quartieri fuori dal centro, continuando a colpire cittadini, piccoli proprietari e attività legate all’ospitalità».
Fagnoni aggiunge:
«Prima di ampliare ulteriormente i blocchi – prosegue Fagnoni – sarebbe stato corretto spiegare ai fiorentini quali risultati concreti abbiano prodotto le misure già adottate negli ultimi anni. Quanti appartamenti sono davvero tornati sul mercato residenziale? Quanto sono diminuiti gli affitti a lungo termine? Se queste risposte non arrivano, significa che si continua a seguire un approccio più ideologico che pragmatico».
Il presidente dell’associazione di categoria sottolinea inoltre il rischio di criminalizzazione del settore:
«Preoccupa inoltre il messaggio che passa quando si distingue tra il cosiddetto ‘appartamento della nonna’ e chi gestisce immobili in maniera organizzata o imprenditoriale. Dietro il settore degli affitti brevi lavorano property manager, imprese di pulizie, manutentori, tecnici, artigiani e tanti professionisti dell’accoglienza. Tentare di criminalizzare l’attività imprenditoriale nel turismo – sottolinea il presidente di Property Managers Italia e Ceo di Apartaments Florence – significa colpire una parte importante dell’economia cittadina».
Secondo Fagnoni, per risolvere davvero l’emergenza abitativa occorrono misure alternative:
«Per affrontare davvero l’emergenza abitativa servono più alloggi accessibili, recupero degli immobili sfitti, investimenti sull’edilizia residenziale, una riflessione seria sull’impatto dei grandi investimenti immobiliari e degli studentati, ma soprattutto maggiori tutele per i proprietari. Oggi molti cittadini evitano di mettere sul mercato case per affitti lunghi perché temono morosità, tempi infiniti per gli sfratti e scarse garanzie. Rafforzare le tutele per i proprietari permetterebbe di sbloccare una quota importante di offerta abitativa verso le locazioni tradizionali, con effetti sui canoni molto più concreti rispetto ai divieti sugli affitti brevi. Continuare ad allargare le restrizioni – conclude Fagnoni – rischia invece di creare nuove tensioni economiche e ulteriore incertezza senza risolvere il problema di fondo».
Prospettive per il settore extra-alberghiero
Con l’iter che ora passa in Commissione e Consiglio, gli operatori del settore attendono con apprensione l’approvazione definitiva. La misura, se confermata, triplicherà di fatto le aree soggette a blocco e potrebbe spingere gli investitori verso zone più periferiche o altre città. Resta da vedere se, come sostengono gli imprenditori, queste restrizioni porteranno realmente più residenzialità o semplicemente sposteranno il fenomeno senza risolvere le criticità strutturali del mercato abitativo fiorentino.
