Maxi operazione del Fisco in varie regioni. Come difendersi dalle richieste di informazioni senza errori: dalla notifica all’opposizione all’accertamento
Molti operatori dell’extralberghiero, imprenditoriali e non, hanno ricevuto nelle ultime settimane dal fisco questionari con richiesta di informazioni e accertamenti con richieste di pagamento di imposte sui redditi (cedolare secca, Irpef, imposta forfettari, imposte societarie) e Iva, la cui pericolosità non va sottovalutata: in questo articolo forniamo tutti i suggerimenti necessari a difendersi.
L’operazione del fisco è nazionale riguarda tutte le forme di alloggio e tutti i contribuenti, dalle persone fisiche alle partite Iva, fino alle società. Sono stati segnalati accertamenti in Veneto, Sicilia, Lazio, Campania, Toscana e altri territori. Si tratta di una nuova offensiva, dopo le azioni di riscossione dei comuni dal 2023 al 2025, che invece riguardavano l’imposta di soggiorno.
FONTE DELLE INFORMAZIONI
Attualmente l’Agenzia delle Entrate sta mettendo insieme tutte le informazioni sulle attività turistiche in suo possesso, che provengono principalmente da due fonti:
- DATI OTA
- DATI Alloggiati Web
(i dati DAC7 non vengono ancora utilizzati)
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GLI ACCERTAMENTI
CO-HOST e GRUPPI FAMILIARI
Dal 2024 per gli accertamenti vengono utilizzati dati provenienti dai principali portali OTA, per contestare ai contribuenti redditi non dichiarati del tutto o in parte. Mentre sugli account OTA mono-beneficiario questo metodo di accertamento è più accurato, sono emersi molti problemi nel caso di account con strutture di diversi soggetti più beneficiari dei pagamenti (co-host e gruppi “familiari). Le verifiche riguardano i periodi fino al 2023, quando non c’era ancora la ritenuta del 21%.
Esempio 1
Account non professionale di più host insieme con 4 annunci totali: 2 LT + 2 CAV non imprenditoriali, con pagamento 100% a ogni singolo host.
Reddito di ogni struttura = 20.000 euro
Reddito totale = 80.000 euro – attribuito nell’accertamento ad un unico soggetto, il titolare dell’account
PROPERTY MANAGER
Gli algoritmi del fisco fanno difficoltà anche a comprendere il meccanismo di incasso e pagamento ai proprietari negli account OTA dei property manager, il cui transato non è interamente reddito dell’intermediario. In alcuni accertamenti, il reddito viene attribuito interamente al PM.
Esempio 2
Account professionale di property manager con 10 annunci totali: 10 LT di 10 proprietari diversi
Reddito di ogni immobile in locazione breve = 20.000 euro
Reddito totale = 200.000 euro – attribuito nell’accertamento ad un unico soggetto, il PM titolare dell’account
LA GESTIONE UNITARIA
Il fisco, fin dalle più antiche circolari e risoluzioni, ha individuato come criterio di imprenditorialità il numero elevato delle prenotazioni, la continuità nel tempo dell’attività, e l’entità degli incassi (se elevati).
Con la “regola delle 4 case” del 2021, divenuta poi “regola delle 2 case” dal 2026, sembravano superati i precedenti criteri, che invece l’AdE continua ad adottare, come nel caso della recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Firenze(*), che ha ridefinito la natura di una locazione turistica in impresa, con pesanti conseguenze fiscali.
I QUESTIONARI
Altro strumento utilizzato dal fisco nell’operazione sono i questionari: richiesta di dati al contribuente che hanno la finalità di verificare il diritto dei contribuenti ai regimi agevolati (cedolare, forfettario), con due strumenti: verifica reddituale e verifica dei servizi.
Un altro tipo di questionari verifica le presenze Alloggiati Web con la tariffa media giornaliera, oppure col dato presenze del modello ISA.
ATTRAZIONE REDDITUALE
In presenza di più attività di alloggio coesistenti dello stesso soggetto, con regimi fiscali diversi (es.: una con cedolare e una con forfettario), il fisco potrebbe ricalcolare il reddito totale e contestare la fuoriuscita dal forfettario per superamento del tetto, presumendo una gestione unitaria imprenditoriale. In quei casi bisogna valutare l’impatto sugli anni successivi: se si ammette di essere fuoriusciti dal forfettario, il fisco ricalcolerà tutti gli anni con tassazione ordinaria Irpef, Iva e contributi sull’imponibile pieno e non ridotto.
Esempio 3
Account di un host con due annunci: 1 LT in cedolare + 1 CAV imprenditoriale in regime forfettario
Reddito della LT = 30.000 euro
Reddito della CAV imprenditoriale = 70.000 euro
Reddito totale ricalcolato e considerato tutto come reddito professionale = 100.000 euro
Fuoriuscita dal forfettario => applicazione del regime Irpef e Iva => maggiori imposte e Iva => sanzioni e interessi
I SERVIZI
Viene richiesto con i questionari di indicare come viene svolta l’attività di locazione breve e i servizi erogati oltre al pernotto (somministrazione di pasti, escursioni, servizi di trasporto, noleggio veicoli, pulizia giornaliera, cambio biancheria in corso di soggiorno): servizi impropriamente offerti che, se ammessi, qualificano l’attività non più come affitto breve ma come struttura ricettiva, con inquadramento tra i redditi diversi e perdita del diritto alla cedolare secca.
Questo tipo di controlli può anche far emergere l’uso errato della cedolare secca per strutture (B&B, CaV con servizi) per le quali non è ammessa la tassazione al 21% perchè non sono locazioni brevi ma strutture ricettive con servizi.
Esempio 4
Locazione turistica con 60.000 euro di reddito in cedolare secca nell’anno 2022.
Offre servizi non ammessi: Colazione, transfer, pulizia e cambio biancheria quotidiani, che vengono scoperti con il questionario o leggendo le recensioni.
Perde il diritto alla cedolare e viene inquadrata nel regime Irpef. Vengono ricalcolate le imposte e applicate sanzioni e interessi.
Cedolare secca pagata = 12.600 euro
IRPEF + Addizionali ricalcolate = 21.808 euro
Differenza d’imposta dovuta = 9.208 euro + sanzioni e interessi
Esempio 5
Casa Vacanze (o B&B) con 80.000 euro di reddito, impropriamente in cedolare secca nell’anno 2022.
Offre servizi non ammessi: pulizia e cambio biancheria quotidiani (CaV) e Colazione (B&B), che fanno parte degli standard regionali di quelle forme di alloggio, ma non sono consentiti per le LT.
Perdono il diritto alla cedolare e vengono inquadrati nel regime Irpef. Vengono ricalcolate le imposte e applicate sanzioni e interessi.
Cedolare secca pagata = 16.800 euro
IRPEF + Addizionali ricalcolate = 27.370 euro
Differenza d’imposta dovuta = 10.570 euro + sanzioni e interessi
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AVVERTENZA
E’ necessario farsi assistere nel contraddittorio e nel contenzioso tributario da un difensore tributario: l’autore e l’editore declinano ogni responsabilità per rischiose azioni fai-da-te, o peggio, con strumenti AI utilizzati ai fini fiscali, con danni economici conseguenti. I contenuti di questo articolo sono solo un resoconto della situazione attuale: leggerlo non è sufficiente per un normale contribuente non assistito ad organizzare una difesa tributaria.
COME DIFENDERSI
CONTROLLATE LE NOTIFICHE
È importantissimo intercettare per tempo le richieste del Fisco e poter avviare le vostre difese, soprattutto in questo momento: dal momento della notifica, chi ha ricevuto un accertamento ha solo 60 giorni per presentare ricorso, e chi ha ricevuto un questionario ha solo 15 giorni per fornire la documentazione richiesta.
Partiamo dall’ABC per comprendere come difendersi. Molti host utilizzano la PEC (solo perché è obbligatoria) al momento dell’avvio dell’attività, senza più controllarla per anni. Allo stesso modo, molti ritengono che non ritirare una raccomandata equivale ad allontanare una potenziale minaccia. Purtroppo, anche se la raccomandata non viene ritirata, la notifica del fisco contenuta è comunque valida. L’atto si considera legalmente “conosciuto” decorsi 10 giorni dalla data di spedizione dell’avviso di giacenza.
Questi sono motivi sufficienti per ritirare tutte le raccomandate, e per verificare regolarmente la PEC, magari settando notifiche dalla vostra PEC alla vostra mail e verso il vostro telefono.
RISPONDERE AGLI INVITI E QUESTIONARI AdE
Ogni informazione e documento forniti al fisco, se malinterpretati, possono solo peggiorare la situazione.
Consultare un professionista per scegliere fra le varie opzioni: autotutela (obbligatoria o facoltativa), accertamento con adesione, ricorso in corte di giustizia tributaria.
Gestire la pratica fin dall’inizio con adeguata assistenza può pure portare all’archiviazione della vostra posizione regolare e prevenire complicazioni.
LA REGOLARIZZAZIONE
Sfortunatamente, il ravvedimento, che consente di ridurre notevolmente le sanzioni rispetto a quelle calcolate dagli Uffici delle Entrate, non è più utilizzabile quando si riceve un accertamento, un verbale, o anche un semplice questionario.
LE SENTENZE
Di recente sono state pubblicate le prime sentenze tributarie, prevalentemente favorevoli agli host.
A BOLOGNA NON PIACE IL “FOGLIETTO“
I giudici tributari bolognesi non hanno gradito il metodo analitico-induttivo utilizzato dal fisco, basato solo su un semplice foglio con i dati OTA.
Gli accertamenti sono stati annullati dalla Corte con due sentenze (Sentenze n. 17 e 19/2026 CGT 1° Grado Bologna) perchè i dati OTA che avevano fatto partire gli accertamenti, da soli non conducono univocamente al risultato di maggiori redditi non dichiarati, e anche perchè non sono state effettuate verifiche, nemmeno di tipo bancario, sul contribuente accertato.
In un altro articolo abbiamo parlato delle sentenze favorevoli di Napoli e del rimborso delle ritenute.
Contattami per segnalare le contestazioni ricevute.
WEBINAR
L’autore ha recentemente organizzato con l’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma una serie di webinar dedicati agli accertamenti in corso su strutture ricettive e locazioni turistiche, rivolti ad avvocati, revisori, consulenti del lavoro e notai, oltre che ai commercialisti.
(*) Sentenza n. 148 CGT 1° Grado Firenze del 2/3/2026
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
info@sergiolombardi.net
