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Property manager: cambiano gli obblighi fiscali

Written by Sergio Lombardi

Introdotti maggiori dettagli sugli immobili: oltre alla certificazione CU, potenziata anche la comunicazione CLB a cui sono obbligati i property manager che non gestiscono pagamenti. Anche i co-host professionali devono comunicare i dati dei proprietari e delle prenotazioni

Novità per gli adempimenti fiscali dei property manager che agiscono in mandato (o profit sharing). Le novità riguardano sia i property manager che gestiscono i pagamenti, che quelli che non incassano somme per conto dei proprietari.
Nelle due diverse comunicazioni previste per trasmettere al Fisco i redditi da locazione breve dei proprietari sono stati introdotti nuovi elementi per identificare il reddito e gli immobili: gli estremi catastali degli immobili e l’anno a cui si riferisce il reddito. Entrambe le informazioni sono facoltative per quest’anno e diventeranno obbligatorie nel 2023, ma in questo articolo riepiloghiamo tutti gli obblighi fiscali dei property manager come intermediari, spesso poco noti o non osservati

PROPERTY MANAGER CHE GESTISCONO PAGAMENTI
I property manager, anche senza essere agenti immobiliari, sono autorizzati dal contratto di mandato con rappresentanza ad incassare per conto dei proprietari i redditi da locazione breve.
In quel caso, oltre ad applicare la ritenuta mensile del 21% ai redditi erogati ai proprietari versandola con il codice tributo 1919, sono tenuti a presentare la certificazione annuale modello CU e il modello 770.

PROPERTY MANAGER CHE NON GESTISCONO PAGAMENTI
Quando invece i property manager non incassano per conto dei proprietari, sono comunque tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i redditi dei proprietari, il numero e la durata dei contratti ed altre informazioni anagrafiche, ora anche catastali, utilizzando la comunicazione locazioni brevi (CLB 2022), appena pubblicata.

CO-HOST
Se il co-host, nel supportare il titolare dell’immobile, agisce in forma fiscalmente non organizzata, ci sentiamo di escludere l’applicazione della comunicazione CLB, ma invece quando il co-host ha la partita Iva per la sua attività, e/o ha anche un contratto di gestione o co-gestione con il proprietario, allora sarà obbligato come tutti gli intermediari a comunicare al Fisco i dati delle prenotazioni e dei redditi dei proprietari.
Per approfondire gli aspetti fiscali del co-host e delle altre nuove figure dell’extralberghiero, consigliamo la lettura di questo articolo.

La cosiddetta “Legge Airbnb” (DL 50/2017) dal 1° giugno 2017 prevede infatti che:

  • se gli intermediari incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento (e comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate con CU e 770);
  • se gli intermediari, anche senza incassare o gestire pagamenti, intervengono nella stipula dei contratti e sono a conoscenza delle informazioni sulle prenotazioni (locatore, conduttore, canone, immobile), devono comunicare all’Agenzia delle Entrate tutti i dati con il modello CLB.

(v. paragrafo 2.2. “Adempimenti a carico degli intermediari” della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017 – disponibile alla fine dell’articolo)

SCADENZE
Il modello CU 2022 andava presentato entro il 16 marzo 2022 per i redditi da locazione breve 2021.
Il modello CLB 2022 va presentato entro il 30 giugno 2022.
Il modello 770/2022 va presentato entro il 31 ottobre 2022.

INCROCIO DEI DATI
Le omissioni dei property manager nelle comunicazioni obbligatorie di CU e CLB emergono facilmente, a seguito dell’incrocio dei dati Alloggiati Web, operativo dal 2020, e della grande novità 2023: la fornitura obbligatoria di tutti i dati da parte di tutti i portali, non solo Airbnb, Booking e tutte le altre OTA, ma anche Amazon, eBay e altri.
I nuovi dati trasmessi dai property manager confluiranno anche nella banca dati delle strutture ricettive e locazioni turistiche, e saranno utilizzate per verificare l’esatto numero di immobili con cedolare secca. E’ questa l’occasione per ricordare che il limite nazionale è di quattro immobili, oltre il quale si viene considerati imprenditori, ma per le locazioni brevi valgono anche i limiti regionali, spesso più stringenti, come è evidente nella tabella che segue, che indica le nuove regole dal 1/1/2021. Per approfondire e conoscere i limiti alla locazione turistica in ogni regione, suggeriamo la lettura di questo articolo.

SANZIONI E REGOLARIZZAZIONE
Le sanzioni per il property manager sono piuttosto pesanti:

  • 2000 euro all’anno per mancata presentazione CLB o CU + 50 euro per ogni proprietario non dichiarato;
  • 20% delle ritenute non versate se il modello 770 viene presentato;
  • dal 120% al 240% delle ritenute non versate se il modello 770 non è stato presentato;
  • il reato di omesso versamento di ritenute di acconto è punito con la reclusione da 6 mesi a 2 anni se le ritenute superano 150 mila euro.

Per gli adempimenti omessi o incompleti è possibile presentare una dichiarazione tardiva o integrativa (CU e 770) con la stessa modulistica dell’anno interessato (es. CU 2021 per i redditi 2020), mentre il modello CLB 2022 consente di trasmettere (o ritrasmettere) anche i dati degli anni precedenti (dal 2017 in poi).
Oltre alla presentazione delle dichiarazioni omesse o integrative, è necessario versare le ritenute non versate, valutando la possibilità di utilizzare il ravvedimento operoso, che permette di ridurre le sanzioni fino al 6%.

DOCUMENTI

Sergio Lombardi è Dottore Commercialista, docente di Extra Academy e coautore di Extra Book
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
redazione@extralberghiero.it

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About the author

Sergio Lombardi

Sergio Lombardi, fondatore di Taxbnb e Safexperience, è un Dottore Commercialista specializzato negli adempimenti fiscali, legali e amministrativi di hotel, bed&breakfast e affitti brevi in ​​tutte le forme familiari e imprenditoriali. Dopo la sua carriera in Ernst&Young, PriceWaterhouseCoopers, Accenture e Deloitte, Sergio contribuisce con i suoi articoli fiscali per i principali quotidiani e periodici turistici e economici italiani, tra cui Ipsoa, Giuffrè, Il Sole 24 Ore e Italia Oggi ed è coautore di Extra Book, la nuova guida definitiva dell'extralberghiero.
Sergio partecipa regolarmente a fiere ed eventi turistici internazionali con i suoi interventi, interpretando le riforme fiscali delle legislazioni turistiche.
Taxbnb, fondata da Sergio e dall'Avv. Mikaela Hillerstrom, è sicuramente in Italia e in Europa una delle poche associazioni fra professionisti dedicate esclusivamente ad affitti brevi, esperienze di viaggio, fiscalità alberghiera e aspetti legali. La missione di Taxbnb è la legalità, quindi centinaia di operatori del turismo sono attualmente supportati da Taxbnb nei loro adempimenti fiscali e legali. I nostri clienti includono associazioni di proprietari e grandi gestori di proprietà internazionali, ma anche piccoli e medi operatori dell'ospitalità e delle esperienze.

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