Posti letto e metri quadri: ecco i limiti per l’extralberghiero

Quante persone posso ospitare? E’ una doppia o una singola? Regole di base per la capacità autorizzata nelle locazioni turistiche e strutture extralberghiere. Avvio, sanzioni e regolarizzazione. Il caso dei monolocali e microappartamenti.

In questo articolo parleremo dello spauracchio di ogni host: la capacità autorizzata, ovvero il massimo numero di persone che in ogni locazione e struttura è possibile ospitare. Sul numero di posti letto si basano infatti tutte le proiezioni reddituali e le attese di ricchezza nel mondo dell’ospitalità.
Come vedremo, l’eccessiva “densità abitativa” in un immobile turistico può comportare non solo sanzioni e chiusura dell’attività, ma anche un rischio alla reputazione dell’host.
Molti si ostinano infatti a riempire di ospiti l’immobile senza tenere conto dei suoi limiti nella vita quotidiana: case con dieci ospiti e magari un solo bagno, un minifrigo o un fornelletto a fiamma singola, oltre che al disagio dei poveri turisti ospitati, portano matematicamente a recensioni negative. Ma c’è anche un altro lato della medaglia: ospiti che portano in appartamento più persone di quelle dichiarate, mettendo a rischio chiusura di attività che provano a operare in regola.

IL PURGATORIO DELLE CAV MANCATE

Le misure minime degli immobili

Uno dei motivi per cui molti proprietari e gestori di immobili non possono avviare una Casa Vacanze o una attività imprenditoriale sono semplicemente le dimensioni degli ambienti dei loro immobili, che emergerebbero dalla SCIA di avvio attività.
Le leggi e regolamenti regionali prescrivono infatti per le strutture ricettive (CaV, B&B, Affittacamere ma anche hotel) almeno 14 metri quadri per la camera doppia, una barriera insormontabile in molti casi, ma non per gli host fai-da-te, che si riciclano nella locazione turistica.
C’è infatti l’errata convinzione che il numero di posti letto nella LT non sia soggetto ad alcuna limitazione in relazione alle dimensioni degli ambienti.
Peccato che in tutte le città d’Italia il regolamento edilizio comunale prescriva per le civili abitazioni (incluse quindi le LT) le medesime dimensioni: 9 mq per la camera singola e 14 mq per la doppia. Il rischio di sanzioni e anche di chiusura dell’attività è quindi elevato.

Una poltrona letto per due

Fra le soluzioni salvaspazio e moltiplica-posti letto, spopolano brandine, poltrone letto e divani letto. Purtroppo i regolamenti (regionale per le strutture extralberghiere, comunale per le locazioni turistiche) considerano come camere da letto solo le stanze con un vero e proprio letto fisso, una porta e quattro mura (salvo il caso del monolocale – v. di seguito), quindi non permettono di sistemare gli ospiti su divani, poltrone e brandine.
Deroghe eccezionali a questa regola sono previste per il letto aggiunto, che può essere utilizzato occasionalmente ma deve essere immediatamente rimosso.

Sanzioni

Durissime sanzioni sono previste per le violazioni delle regole sui posti letto e sui letti aggiunti. Ad esempio nel Lazio sono previste sanzioni da 500 a 2.000 euro per ogni posto letto in più rispetto a quanto dichiarato nella comunicazione di inizio attività, e nel caso di recidiva le sanzioni raddoppiano. In Val d’Aosta per la stessa violazione le sanzioni vanno da 600 a 6.000 euro. Analoghe sanzioni sono presenti in quasi tutti gli ordinamenti regionali.
Le rettifiche alla capacità dichiarata nella SCIA o CIA comportano spesso la chiusura dell’attività non solo come sanzione accessoria, ma perché le pratiche di locazione turistica in molti casi non possono essere modificate, ma vanno ripresentate ex novo, perdendo così ad esempio la validità delle credenziali Alloggiati Web o il codice identificativo regionale, legati alla vecchia autorizzazione annullata.

SOPPALCHI E ABUSI

Vizi occulti. “Ho trovato un affarone: una casa al Colosseo a 150 mila euro! Cosa vuoi che sia un soppalchetto che non risulta al catasto?”
Al primo posto fra gli impedimenti all’avvio di una struttura ricettiva ci sono gli abusi edilizi non sanati. Fra questi, ci sono quelli insanabili perché troppo costosi da regolarizzare o “impresentabili” all’ufficio tecnico del comune, o che nessun tecnico si sognerebbe di asseverare. Molti preferiscono rimanere LT, vivendo alla giornata e sperando di non ricevere una ispezione.

IL MERCATO DEI MICROAPPARTAMENTI

38 metri quadrati. E’ il confine fra il paradiso della camera doppia e l’inferno della singola ed è la dimensione minima prescritta per un monolocale per offrire due posti letto. Addirittura, sotto i 28 metri quadri non è possibile ospitare nemmeno una singola persona. Non rilevano infatti nel monolocale o nella microcasa le misure della camera: anche se ha più di 14 mq, non autorizza ad ospitare due persone, se l’intero appartamento non ha almeno 38 metri quadri.
Molti non lo sanno e acquistano o affittano d’impulso dei microappartamenti che non produrranno mai i redditi attesi, e si avventurano così in violazioni a catena delle autorizzazioni comunali e degli obblighi di trasmissione dei dati degli ospiti alloggiati alla Questura, esponendosi così a sanzioni penali.
Spesso gli incauti acquirenti e conduttori delle micro unità incollocabili vengono anche convinti di improbabili teorie sui criteri di misurazione della superficie dell’immobile, secondo cui per raggiungere le misure sperate valgono anche i balconi, le mura esterne o i bagni.

COME EVITARE BRUTTE SORPRESE

Primo: mai innamorarsi. In fase di acquisizione di una casa occorre essere cinici e ragionare sull’effettivo reddito che potrà generare, senza gonfiare le stime e fare passi falsi di cui poi pentirsi.
Secondo: dotarsi di un tecnico competente (architetto, ingegnere o geometra) e far misurare l’immobile ex novo e studiarne le caratteristiche e le eventuali irregolarità.
Terzo: diffidare dei prezzi stracciati, che spesso nascondono vizi dell’immobile. Allo stesso modo, devono insospettirvi l’insistenza o fretta del proprietario o del suo incaricato a completare la compravendita o la stipula del contratto di locazione.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy.
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