Il Consiglio di Stato ha emesso una sentenza significativa in materia di affitti brevi, stabilendo che i Comuni non possono vietare o limitare le locazioni turistiche gestite in forma non imprenditoriale. La decisione, contenuta nella sentenza n. 2928/2025, riguarda il caso del Comune di Sirmione, che aveva introdotto restrizioni alle locazioni turistiche. Il Consiglio di Stato ha chiarito che tali attività rientrano nella libertà contrattuale dei proprietari e non possono essere soggette a limitazioni arbitrarie da parte delle amministrazioni locali.
Il caso di Sirmione
Il Comune di Sirmione aveva adottato un regolamento nel gennaio 2022 che imponeva restrizioni alle locazioni turistiche. Una proprietaria ha impugnato il provvedimento, ottenendo una prima pronuncia favorevole dal TAR. Il Consiglio di Stato ha confermato questa posizione, sottolineando che l’attività di locazione turistica non imprenditoriale non può essere assimilata alle strutture ricettive tradizionali.
Il Comune aveva imposto l’obbligo di presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), equiparando le locazioni turistiche a strutture ricettive tradizionali.
Il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento comunale, stabilendo che, secondo l’articolo 38 della legge regionale n. 27 del 2015, per la locazione turistica non è richiesto l’obbligo di presentare una SCIA, ma solo una comunicazione di avvio attività. La sentenza chiarisce che le locazioni turistiche, quando esercitate in forma non imprenditoriale, non possono essere assimilate alle case vacanza e, di conseguenza, non sono soggette agli stessi vincoli normativi
Implicazioni per i Comuni
La sentenza rafforza la libertà contrattuale dei proprietari degli immobili, stabilendo che nessun Comune può impedire la stipula di contratti di locazione a finalità turistica in assenza di violazioni normative precise. L’unico obbligo a livello comunale è la comunicazione di inizio attività, che serve esclusivamente per monitorare l’attività, senza conferire poteri normativi inibitori.
Nella sentenza, al di là del caso specifico, infatti si legge: «Nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario e alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione».
La sentenza può avere quindi un impatto diretto su molte amministrazioni locali che avevano introdotto regolamenti restrittivi sugli affitti brevi. Ad esempio, il Comune di Firenze aveva vietato nuovi affitti brevi nel centro storico, ma il TAR ha dichiarato decaduta la norma, evidenziando l’incompatibilità con il piano operativo comunale. Altri Comuni, come Roma e Bologna, potrebbero vedere impugnati regolamenti simili alla luce di questa pronuncia.
Marco Celani, presidente di Aigab, ha infatti commentato: «Quelle del Consiglio di Stato sono linee guida che fanno giurisprudenza. Nell’attuale quadro normativo l’attività di locazione è esclusiva dello Stato, il Comune non può mai occuparsi del tema della concorrenza. Noi faremo riferimento a questa decisione anche per altri casi, come Bologna o Firenze. Senza dimenticare che ci sono decine di proprietari che potrebbero fare causa al Comune di Sirmione per avere limitato la loro attività”.
“Quella del Consiglio di Stato è una sentenza che farà scuola: mette nero su bianco che i Comuni non possono imporre limiti arbitrari all’attività degli affitti brevi. È un precedente fondamentale: vogliamo suggerire ai sindaci di Firenze, Bologna, Roma, Venezia – e di tutte le città che hanno adottato regolamenti simili – di fare marcia indietro, prima di aggravare ulteriormente il danno già causato a cittadini e imprenditori che li hanno votati. Se non lo faranno, ci uniremo in una richiesta formale alla Corte dei Conti per danni erariali. Il Consiglio di Stato ha detto chiaramente quello che noi, come associazione, sosteniamo da anni davanti a Regioni, Comuni e amministrazioni locali”. A dirlo è Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia
