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Extralberghiero: dal 2023 col DAC7 non ci saranno più segreti per il Fisco

Written by Sergio Lombardi

Dal 1° gennaio con la nuova direttiva UE andranno al Fisco tutte le informazioni su transazioni, beneficiari, conti bancari e immobili presenti sulle piattaforme turistiche. Effetti su host e property manager

La grande attenzione sulle restrizioni al numero di immobili nei centri storici rischia di far trascurare una minaccia molto più grande e più vicina per i contribuenti “distratti” del settore extralberghiero italiano: il DAC7, che sarà attivo dall’1/1/2023.
La nuova direttiva comunitaria obbliga tutte le piattaforme digitali in Europa a trasmettere al Fisco tutti i dati sulle transazioni, completi di nominativi dei beneficiari dei pagamenti, codici fiscali, dati catastali degli immobili, coordinate (Iban) del conto bancario e informazioni complete sulle altre opzioni di pagamento (Paypal, carte virtuali e conti esteri).

Le nuove regole si applicano a tutte le piattaforme, compresi Airbnb, Booking e gli altri portali turistici. Non a caso, negli ultimi mesi i portali hanno richiesto a tutti i titolari dei loro account di inserire codice fiscale, partita Iva ed altre informazioni, necessarie proprio a completare le comunicazioni al Fisco.

LE CATEGORIE A RISCHIO

Le informazioni DAC7 relative al turismo presto disponibili al Fisco riguardano tutte le forme di alloggio, imprenditoriali e non, alberghiere, extralberghiere e le strutture all’aperto. Nell’ambito dell’extralberghiero i dati comprenderanno sia le strutture ricettive che le locazioni turistiche. Per tutti i soggetti, verrà trasmesso dai portali il reddito lordo presente nell’account, e questo potrebbe creare dei problemi anche agli host in regola, oltre che a chi non ha dichiarato tutti i redditi.

L’autore dell’articolo sta monitorando la direttiva DAC7 dal 2020.
In occasione di Scale Rentals, l’evento annuale più importante del settore extralberghiero appena svoltosi a Milano, sono state anticipate le conclusioni del primo studio in Italia sugli impatti del DAC7, direttiva sui portali che rischia di complicare la vita a molti host, co-host, property manager e proprietari. Comporteranno infatti richieste di pagamento delle imposte e di sanzioni e interessi, tutte le situazioni in cui l’importo comunicato dal portale non coincide con quello presente nella dichiarazione dei redditi. Oltre certe soglie, alle violazioni fiscali conseguirà un procedimento penale sui titolari delle attività.

EVASORI TOTALI

Rischia grosso chi non ha presentato del tutto la dichiarazione, non solo perché in quel caso il tempo di accertamento si allunga a sette anni, ma anche perché verranno quasi certamente applicate le maxi sanzioni che vanno dal 120% al 240% per Irpef e dal 240% al 480% per la cedolare secca (in pratica fino a 4.800 euro di sanzione per ogni 1.000 euro di imposte non versate).

CARTE VIRTUALI, CONTI ESTERI ECC.

Se i redditi pagati su canali di pagamento diversi dal conto bancario nazionale non sono mai transitati in contabilità e in dichiarazione dei redditi, nemmeno sul quadro RW, tali violazioni verranno contestate e le imposte evase verranno richieste in pagamento, maggiorate da sanzioni e interessi.

PROPERTY MANAGER E CO-HOST

I problemi riguarderanno gli account multiproprietario, tipici dei property manager e dei co-host, oppure le differenze fra gli imponibili dichiarati e quelli effettivi.

ACCOUNT MULTIPROPRIETARIO

Quando l’account è del property manager o del co-host, solo il suo codice fiscale verrà comunicato al Fisco per il totale del reddito prodotto da tutti gli immobili gestiti.
Se ad esempio un property manager con cinquanta immobili di proprietari diversi in mandato ha generato redditi totali per un milione di euro, rischia di vedersi attribuire il reddito totale prodotto, e di ricevere richiesta di pagamento dall’Agenzia delle Entrate per imposte, sanzioni e interessi su tale totale (un milione di euro).
Non conta se le commissioni di questo property manager sono solo di 200 mila euro, perché il Fisco riceverà per il suo codice fiscale solo il dato aggregato del reddito totale del suo account.

DIFFERENZE NEGLI IMPONIBILI

Il fisco riceverà dalle piattaforme i redditi lordi: se il property manager ha calcolato e dichiarato l’imponibile dei singoli proprietari al netto delle proprie commissioni, o se l’host ha dichiarato il proprio reddito deducendo impropriamente i costi (commissioni portali, commissioni property manager e altre spese), anche in questo caso emergerà una differenza nei redditi dichiarati, che porterà l’Agenzia delle Entrate a richiedere le tasse sul lordo e applicare sanzioni e interessi.

Altre complicazioni riguarderanno:

  • i comproprietari di un immobile, con l’account intestato solo a uno dei proprietari, che per il Fisco sarà l’unico titolare del reddito totale;
  • in generale gli account con un Iban differente da quello del titolare.

RETROATTIVITA’

Per iniziare, i dati fiscali forniti dalle piattaforme riguarderanno l’anno 2023, ma il DAC7 rappresenta anche una interfaccia fra sistemi. Attraverso il formato xml approvato a livello europeo, il Fisco potrà richiedere le transazioni relative agli anni precedenti, e i portali saranno tenuti a fornirle.
Sul sito italiano di Airbnb nella sezione relativa al DAC7, alla FAQ 11 viene indicato che ogni Paese può verificare i dati fiscali per gli anni passati secondo le regole locali. In Italia il tempo di accertamento è di 5 anni e, nel caso di dichiarazioni omesse, diventa di 7 anni.

ASPETTI PENALI

L’applicazione di sanzioni penali per reati fiscali scatta oltre determinate soglie, fissate dalla legge per imposte sui redditi, Iva e ritenute d’acconto.
I property manager sono la categoria più esposta al rischio penale:

  • come sostituti d’imposta per le ritenute non versate sui redditi dei proprietari;
  • nel caso di imposte sui redditi del property manager non versate;
  • ove applicabile, per Iva non versata.

REGOLARIZZAZIONE

In qualsiasi momento è possibile regolarizzare la propria posizione fiscale, presentando dichiarazioni integrative o tardive, e versando le imposte dovute.
Naturalmente per accedere alle sanzioni ridotte del ravvedimento operoso (dallo 0,1% al 5%), non bisogna attendere avvisi bonari e cartelle.
Nel caso di intermediari come property manager, co-host e agenzie immobiliari, la regolarizzazione dovrà essere anche documentale, presentando al Fisco i contratti di mandato e le ritenute effettuate, che individuano i singoli proprietari titolari del reddito totale che risulta dall’account. Avere a posto tutte le certificazioni CU e comunicazioni CLB aiuterà sicuramente a chiarire la situazione.

L’analisi presente in questo articolo si basa sull’attuale architettura di sistema delle piattaforme e sulla normativa vigente (DAC7). Siamo disponibili al confronto con i portali al fine di consentire una migliore identificazione dell’effettivo titolare dei redditi.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
redazione@extralberghiero.it

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About the author

Sergio Lombardi

Sergio Lombardi, fondatore di Taxbnb e Safexperience, è il Presidente dell'Osservatorio sul Turismo dell'Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma. Sergio è specializzato negli adempimenti fiscali, legali e amministrativi di hotel, strutture extralberghiere, locazioni turistiche, altre forme di alloggio e travel experience, in ​​tutte le forme familiari e imprenditoriali.
Dopo la sua carriera in Ernst&Young, PriceWaterhouseCoopers, Accenture e Deloitte, Sergio contribuisce con i suoi articoli fiscali per i principali quotidiani e periodici turistici e economici italiani, tra cui Ipsoa, Giuffrè, Il Sole 24 Ore e Italia Oggi ed è coautore di Extra Book, la nuova guida definitiva dell'extralberghiero.
Sergio partecipa regolarmente a fiere ed eventi turistici internazionali con i suoi interventi, interpretando le riforme fiscali delle legislazioni turistiche.
Taxbnb, fondata da Sergio e dall'Avv. Mikaela Hillerstrom, è sicuramente in Italia e in Europa una delle poche associazioni fra professionisti dedicate esclusivamente agli aspetti fiscali, legali, tecnici e lavoristici del turismo in ogni sua componente. La missione di Taxbnb è la legalità, quindi centinaia di operatori del turismo sono attualmente supportati da Taxbnb nei loro adempimenti fiscali e legali. I nostri clienti includono associazioni di proprietari e grandi gestori di proprietà internazionali, ma anche piccoli e medi operatori dell'ospitalità e delle esperienze.

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