In questi anni abbiamo assistito a una crescita continua di alloggi messi a reddito con le locazioni di breve periodo, ma i numeri elaborati dal Centro Studi Rescasa-Confcommercio parlano chiaro: a Milano, per esempio, su quasi 20.000 appartamenti presenti sulle principali piattaforme online, negli ultimi 12 mesi, soltanto meno della metà ha avuto tassi di occupazione significativi, mentre gli altri sono stati utilizzati solo marginalmente o sono rimasti in gran parte vuoti. Tali percentuali sono simili a quelle di Napoli, Roma, Firenze e delle principali località italiane.
Le cifre della tabella provengono da Insideairbnb.com, sono aggiornate al 12 aprile 2024 e si riferiscono agli ultimi 12 mesi. Nella prima colonna troviamo il numero totale di appartamenti in affitto breve presenti sulle piattaforme online. Nella seconda e terza colonna, troviamo gli alloggi occupati per meno di 60 giorni l’anno, nella quarta e quinta colonna quelli affittati per più di 60 giorni.
Su questi dati abbiamo chiesto un parere a Francesco Zorgno, Presidente di CleanBnB Spa, tra i più grandi property manager italiani con oltre 2.600 unità gestite su più di 80 località in tutta Italia: “Quello di oggi è un mercato assai diverso rispetto a quello degli ultimi anni, ma anche rispetto all’era precedente la pandemia. Abbiamo un volume di viaggiatori nel nostro Paese, soprattutto stranieri, che continua a crescere in modo sensibile. Si tratta di turisti con aspettative molto elevate, attenti soprattutto al servizio di gestione della struttura in cui decidono di soggiornare. Per venire incontro a questa domanda, l’offerta di immobili online ha subito delle profonde trasformazioni, con l’affermazione in misura sempre maggiore delle gestioni professionali: solo gli host dotati delle opportune competenze e degli strumenti di lavoro più aggiornati sono nelle condizioni di mantenere gli immobili disponibili per lunghi periodi, e sono in grado di attrarre le prenotazioni di un gran numero di ospiti”.
Last minute e flessibilità
L’esperienza di CleanBnB, ha individuato almeno due fattori che nell’ultimo periodo sono diventati determinanti per la scelta di un appartamento. «Contrariamente a quanto avveniva anche solo un anno fa, oggi l’approccio last minute è una tendenza in ascesa, con clienti pronti a prenotare all’ultimo momento per approfittare di tariffe più vantaggiose, e finestre di prenotazione sempre più ampie. In questo contesto, diventa cruciale per i gestori implementare una politica di prezzi dinamica, supportata anche da software professionali per adattare le tariffe in tempo reale in base alla domanda». prosegue Zorgno. «Il fenomeno è lampante anche in questo momento, come dimostra il trend di prenotazione in occasione del Salone del Mobile di Milano. Ma c’è anche un altro parametro ormai fondamentale per la scelta di un alloggio ed è la flessibilità di rimborso. I viaggiatori scelgono un alloggio se hanno la sicurezza di poter disdire anche all’ultimo momento senza il pagamento di penali».
