Come fiorentino e analista dei dati del settore extralberghiero, non posso evitare di commentare i recenti annunci che riguardano le locazioni turistiche a Firenze.
Dopo la delibera che solo due mesi fa proibiva l’avvio di nuovi appartamenti in locazione turistica nel centro storico di Firenze (sulla quale a maggio 2024 è attesa una prima sentenza del TAR della Toscana), alla vigilia del Natale, in occasione dell’approvazione del bilancio di previsione 2024 per il Comune di Firenze, è stata annunciata l’attuazione delle agevolazioni Imu “anti affitti brevi”.
Il Sindaco Dario Nardella ha presentato il Patto di residenza, misura fiscale che, a fronte di benefici Imu per 3 anni per i proprietari di immobili, avrebbe l’obiettivo di ridurre le attività turistiche extralberghiere nel centro storico, favorendo il ritorno dei residenti.
L’obiettivo dell’amministrazione fiorentina, con un budget di 300 mila euro a bilancio per l’intera operazione, è di rimborsare l’Imu alle attuali locazioni turistiche in città, se convertono la loro attività in affitti di lungo termine, così coinvolgendo fino a 500 appartamenti, il 7% del totale secondo le proiezioni comunali. Verifichiamo se i numeri comunicati dal Comune hanno un effettivo riscontro nella realtà.
IL NOSTRO FACT CHECKING
SI TRATTA DI UNA VERA ESENZIONE DALL’IMU?
No, il sistema di agevolazione passerá attraverso un rimborso, sicuramente supportato da documentazione che dimostra di essere fuoriusciti dalla locazione breve e di aver stipulato e registrato un contratto di locazione abitativa. Bisognerà prima comunque pagare l’Imu, di conseguenza il rimborso dell’Imu versata non sarà immediato. Bisogna porsi anche il problema delle risorse limitate, se un elevato numero di proprietari facesse richiesta di rimborso non tutti potrebbero essere soddisfatti senza una variazione di bilancio.
LE RISORSE SONO SUFFICIENTI PER TUTTI?
Con soli 300mila euro stanziati non sarà possibile in nessun caso raggiungere gli obiettivi annunciati delle 500 unità agevolate, perché la media dell’Imu calcolata per gli immobili di Firenze centro è ben più alta dei 600 euro ipotizzata dal Sindaco nei comunicati. Per un immobile a Firenze con rendita di soli 1.000 euro, l’Imu annuale è di 1.800 euro, il che riduce a poco più di 150 effettivi locatori brevi l’impatto dell’operazione.
LA PERCENTUALE DEL 7% E’ REALIZZABILE?
La percentuale di affitti brevi che si intende riconvertire secondo noi è fuori da ogni riscontro reale. Non solo nelle stime comunali il valore dei rimborsi Imu individuali sono sottostimati, ma i dati ufficiali di Airdna, la più grande banca dati del settore extralberghiero, indicano che nel solo centro storico di Firenze, che possiamo all’incirca sovrapporre. all’area UNESCO, sono presenti circa 6.900 immobili in attività. In un altro comunicato recente, lo stesso Comune quantificava 14.378 immobili sul territorio di Firenze presenti su Airbnb. A quel punto la percentuale massima teorica dei locatori brevi “convertiti” scenderebbe all’1% del totale, francamente insignificante.
LA LEVA IMU PUO’ ESSERE EFFICACE PER UN TITOLARE LT?
Considerando gli elevati rendimenti di una unità immobiliare destinata alla locazione turistica a Firenze, ai massimi livelli in Italia per tariffe e occupazione, 600 euro all’anno sarebbero veramente un incentivo poco motivante, inferiore ad una settimana di incassi lordi.
Oltre a destare perplessità per la sua legittimità anche da un punto di vista del rispetto dei principi della concorrenza, con benefici premiali Imu ridotti ad una specifica categoria condizionati all’abbandono dell’attività turistica, abbiamo verificato attraverso i numeri che la delibera del Comune di Firenze non ha fondi consistenti che consentano un impatto rilevante al Patto di residenza.
L’iniziativa appare quindi di sola facciata e probabilmente finalizzata solo ad attrarre grande attenzione sull’annuncio di misure shock contro quello che sembra essere per il Sindaco l’unico problema di Firenze: il turismo extralberghiero.
Ringrazio Sergio Lombardi per aver descritto nell’introduzione il quadro normativo di riferimento.
