Airbnb ha recentemente richiesto agli host italiani di aggiornare i loro profili inserendo i dati catastali delle proprietà offerte con una mail in cui chiede di “aggiungere un numero di registrazione catastale per ogni alloggio nella UE”. Questa mossa mira a garantire maggiore trasparenza e conformità fiscale nel settore degli affitti brevi. Per la piattaforma avere questi dati è obbligatorio per conformarsi a direttive europee come Dac7, recentemente recepita dall’ordinamento italiano ed entrata in vigore il 26 marzo 2023, nonché a eventuali altre comunicazioni a cui saranno obbligati Airbnb e gli altri portali dalle autorità fiscali, anche italiane. Anche Booking.com ha infatti inviato agli host una comunicazione simile. Era quindi una richiesta attesa, annunciata addirittura all’inizio del 2023, dato che in realtà dal 1° gennaio l’obbligo era già partito, ma poi è stato prorogato. Il DAC7, nella versione definitiva in Gazzetta Ufficiale, richiede “il numero di iscrizione al registro catastale o il dato identificativo equivalente previsto dal diritto nazionale dello stato membro in cui l’immobile è ubicato”. E nell’ordinamento italiano il dato identificativo equivalente corrisponde ai dati di “Foglio, Particella e Subalterno” che sono indicati in un rogito notarile per identificare con certezza un immobile.
Per gli host l’aggiornamento dei dati catastali è quindi essenziale per essere in conformità con la legge, ma è anche importante sapere due cose: intanto che il dato di iscrizione catastale è diverso dal CIN, codice identificativo nazionale, che in Italia non è ancora ufficialmente legge e dai vari codici identificativi regionali. Da qui il secondo dubbio da risolvere per operare in conformità con le leggi italiane: cosa sono e come trovare i dati catastali? domanda che per un proprietario che ha fatto un rogito può sembrare banale, ma per chi gestisce immobili altrui, o non ha seguito in prima persona l’atto di acquisto di un immobile, magari non lo è.
1. Cosa sono i Dati Catastali e il numero di registrazione catastale?
I dati catastali sono un insieme di informazioni che descrivono le caratteristiche di un immobile, come ubicazione, dimensioni, uso e valore. Airbnb chiede il “numero di registrazione catastale” perché ha dovuto usare un’espressione che fosse valida per tutta l’Unione Europea, ma questo non vuol dire che sia necessariamente un numero univoco. In Italia, ogni immobile è registrato presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto, che gestisce l’elenco degli immobili, in cui sono censiti questi dati, in particolare quelli che definiscono con esattezza l’immobile e cioè:
- Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche.
- Particella: è detta anche mappale o numero di mappa: rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni, da un numero.
- Denominatore: dato facoltativo, eventualmente presente solo per immobili che appartengono al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno).
- Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente, nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente.
2. Dove Trovare i Dati Catastali?
Per reperire i dati catastali, quindi foglio, particella e subalterno, gli host Airbnb possono seguire diversi percorsi:
a. Interrogazione Catastale Online:
- Portale dell’Agenzia delle Entrate: È possibile accedere ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) e fare gratuitamente una interrogazione catastale (se è per il proprio immobile, altrimenti si paga una piccola quota tramite PagoPa). Questo documento contiene tutte le informazioni necessarie.
- Altri Servizi Online: Esistono anche piattaforme terze che offrono servizi di visura catastale, di solito con costi aggiuntivi più alti.
b. Sportelli Catastali:
- Uffici dell’Agenzia delle Entrate: Gli host possono recarsi personalmente agli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate per richiedere i dati catastali. Ma i tempi di attesa potrebbero essere lunghi.
- Comuni e Municipi: Alcuni comuni offrono il servizio di visura catastale direttamente presso i propri uffici.
c. Documenti di Proprietà:
- Atto di Acquisto: I dati catastali sono generalmente indicati nell’atto di acquisto dell’immobile vale a dire il rogito notarile.
- Precedenti Dichiarazioni Fiscali: Le dichiarazioni dei redditi passate possono contenere i dati catastali se l’immobile è stato precedentemente affittato o dichiarato.
- Profili di piattaforme online: le piattaforme regionali per la trasmissione dei dati potrebbero contenere al loro interno questi dati
3. Perché la registrazione catastale è importante per Airbnb?
L’inserimento dei dati catastali sul profilo Airbnb garantisce che ogni annuncio sia associato a un immobile specifico e legalmente riconosciuto e che non vengano usati più annunci per lo stesso immobile. Questo facilita il controllo da parte delle autorità fiscali e garantisce una maggiore trasparenza nel settore degli affitti brevi, oltre ad evitare casi di furto di identità e truffe online. Infine, come già accennato, questi dati sono obbligatori per conformarsi alla direttiva Dac7 ed eventuali altre comunicazioni cui saranno tenuti Airbnb e gli altri portali alle autorità fiscali europee e italiane
4. Passi Successivi per gli Host:
Una volta ottenuti i dati catastali, gli host devono accedere al loro profilo Airbnb e seguire le istruzioni per l’inserimento di queste informazioni. Airbnb fornirà una guida dettagliata per assistere gli host in questo processo e permettere a tutti di inserire i dati in maniera uniforme. Nel forum della community si possono intanto trovare diverse risposte a questo quesito, ma si suggerisce di aspettare una comunicazione ufficiale per avere uno standard con cui inserirli. In attesa di questa l’Agenzia delle Entrate ha comunicato alle piattaforme in che formato vuole i dati catastali: le piattaforme dovranno trasmettere il Land Registration Number nel seguente formato dove le parentesi quadre indicano un carattere opzionale in quanto non sempre presente
Codice catastale; Sezione; Foglio; [.]Particella (numeratore)[/Particella(denominatore)];
Subalterno
Noi ovviamente ci aspettiamo che Airbnb, Booking e tutti gli altri trovino un modo più semplice per gli host per far compilare questo dato, ma nell’attesa, avendo a disposizione le praterie di un campo libero, sembra una buona idea inserirli nello stesso modo in cui se li aspetta l’Agenzia delle entrate.
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