Per la prima volta i redditi Airbnb (e forse Booking) nella precompilata. I limiti della dichiarazione automatica e i recenti errori
Precompilata 2025, si parte: dal pomeriggio del 30 aprile le dichiarazioni sono consultabili e dal 15 maggio via alle modifiche. Così il trionfalistico comunicato dell’Agenzia delle Entrate.
Ma la dichiarazione precompilata è uno strumento adeguato in un settore complesso come quello del turismo extralberghiero?
Le dichiarazioni precompilate 2025 contengono i dati già in possesso dell’Agenzia delle Entrate e quelli inviati dagli enti esterni, fra cui datori di lavoro, farmacie e banche, ma anche intermediari come property manager, agenti immobiliari, portali e piattaforme, per un totale di circa 1 miliardo e 300 milioni di informazioni.
La vera novità 2025 sono i dati dei portali: Airbnb ha applicato la ritenuta al 21% dai primi mesi del 2024, mentre Booking ha trattenuto la cedolare secca solo in alcuni casi durante il 2024, e sta gestendo in questi mesi del 2025 una complessa situazione di ritenute arretrate con i propri host.
CU NON TRASMESSE?
Dalle segnalazioni sulle CU emesse dagli intermediari, ricevute da clienti e contatti dell’autore e da quelle viste sul social, emergono in alcuni casi errori così macroscopici da impedire del tutto la trasmissione telematica della certificazione, e ciò comporterà l’assenza dei dati sulle locazioni brevi nella precompilata.
Nome e cognome di un contribuente e codice fiscale di un diverso contribuente portano automaticamente allo scarto di qualsiasi dichiarazione telematica, compresa la certificazione CU.
E’ facile prevedere che a causa delle CU scartate mancheranno molti dati degli host nella precompilata, e che la situazione aumenterà ancora l’entropia intorno alle certificazioni, che ormai sono state trasmesse (quelle in regola) o non trasmesse (quelle errate). Nessun problema, i dati possono essere inseriti manualmente nella dichiarazione, ma con criterio, ancora meglio se da un consulente iscritto all’albo, che garantisce conoscenza, competenza, minori rischi e anche una ottimizzazione del carico fiscale.
COL DAC7 NON SI SCHERZA
Anche nel caso in cui la CU e la precompilata sono errati, c’è sempre l’occhio elettronico del DAC7 (e le transazioni bancarie) a fotografare gli effettivi redditi di ogni host: questa non è l’epoca migliore per “dimenticare” di dichiarare i propri redditi.
Non va dimenticata la comunicazione CLB che gli intermediari che non gestiscono pagamenti per i titolari, che contiene tutti i dati su pagamenti, beneficiari e immobili come la CU.
GLI ERRORI DELLE PRECOMPILATE
Nel 2024 è esploso il caso delle precompilate errate: oltre 3 milioni
di modelli 730 precompilati messi a disposizione dei contribuenti risultavano errati (fonte ANC e CISL). I contribuenti che avevano già provveduto alla presentazione furono costretti a trasmettere una dichiarazione integrativa.
La vicenda pone ulteriori dubbi sulla attendibilità della precompilata, che può andare bene per verificare i dati in possesso del Fisco, ma un supporto specialistico qualificato è necessario nelle situazioni complesse, come quelle dei redditi da locazione breve, la cui disciplina è già cambiata 8 volte in 8 anni per il solo DL 50/2017, o quelle delle strutture extralberghiere.
LA COMPLESSITA’ DELL’EXTRALBERGHIERO
Il reddito turistico di un immobile cambia natura e quindi trattamento fiscale per una serie di fattori come titolo di possesso (proprietà, locazione, comodato, usufrutto), tipologia (LT, CaV, B&B, LTI, Affittacamere).
Altre variabili sono date dalla convenienza personale, considerando tutte le spese deducibili e detraibili, e soprattutto tenendo conto della prima aliquota al 23% (molto ampia fino 28 mila euro), non usare la cedolare può essere conveniente per molti host che invece nemmeno percepiscono l’opportunità.
Quando a deduzioni e detrazioni generali aggiungi anche la deduzione dei costi inerenti (acqua, luce, gas, telefono, internet, commissioni portali e biancheria), limitata alle sublocazioni e alle strutture ricettive (CaV, B&B) con SCIA, la convenienza dell’Irpef aumenta ancora di più rispetto alla cedolare secca, dovuta sul lordo.
Solo un professionista preparato può fare dei calcoli comparati fra Irpef e cedolare secca per aiutare l’host a decidere quale regime fiscale scegliere, non suggeriamo il fai-da-te.
ADDIO ALLA CEDOLARE SECCA
Un altro motivo di abbandono della cedolare secca è la LTI, che consente di applicare alla locazione turistica/breve i vantaggi fiscali del forfettario (tassazione del 5% sul solo 40% dell’imponibile, con una tassazione effettiva del 2% e un risparmio fino a 95 mila euro in 10 anni). Si assiste negli ultimi mesi ad una fuga dalla cedolare verso le LTI e a frequenti riconversioni delle CaV in LTI, per motivi fiscali, ma anche per la SCIA semplificata della LTI. Ne abbiamo parlato in un altro articolo molto seguito.
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
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