Esenzione Iva e tassazione ridotta fra i vantaggi. Semplificazione delle autorizzazioni secondo le regole PNRR. Lazio e Campania fra le prime regioni ad implementare la LTI
Il 2025 per l’oroscopo cinese sarà l’anno del Serpente di Legno, ma per il turismo extralberghiero italiano il 2025 sarà sicuramente l’anno della LTI, la locazione turistica imprenditoriale, forma di alloggio che può dare benefici fiscali e semplificazione autorizzativa a tutte le categorie dell’hospitality:
- soggetti Iva (società e ditte)
- soggetti in regime forfettario
- persone fisiche che desiderino avviare attività imprenditoriale
La LTI è stata pazientemente nascosta per quattordici mesi fra le pieghe del Decreto Anticipi per trovare piena applicazione solo da pochissimi giorni, esattamente dal 1° Gennaio 2025.
Il DL 145/2023 aveva finora portato alle locazioni turistiche novità come CIN, BDSR estintori e rilevatori di gas, che secondo il legislatore riusciranno ad “assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità“, ma che per ora per gli operatori rappresentano importanti complicazioni.
L’art. 13-ter comma 8 del decreto dispone che chiunque esercita l’attività di locazione breve o turistica in forma imprenditoriale, è soggetto all’obbligo di SCIA presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Nell’altro articolo abbiamo segnalato fra le novità del 2025 la LTI, ma il nuovo formato nazionale della SCIA LTI appena approvata merita un focus maggiore sulle opportunità per società e ditte.
ESENZIONE IVA
Il rilancio della Locazione Turistica Imprenditoriale apre la possibilità per gli host professionali e i property manager che operano in rent-to-rent, di operare in esenzione Iva, un considerevole vantaggio per i soggetti Iva (società e anche ditte individuali con tassazione Irpef).
Per le LTI è possibile anche per società e ditte non applicare l’Iva alle tariffe di alloggio (*), ma solo nei casi in cui non vengono offerti servizi aggiuntivi:
- colazione
- cambio di biancheria o pulizia durante il soggiorno degli ospiti
- somministrazione di pasti (compresi i “kit di benvenuto”)
- auto a noleggio
- servizi di guide turistiche o di interpreti
- pickup (trasporto passeggeri)
- servizi vari di concierge
Prima di convertire il proprio portafoglio di strutture ricettive in LTI, le società e le ditte individuali dovranno verificare se l’attività svolta si limita ad essere una mera gestione immobiliare (e pertanto può non applicare l’Iva al 10% alle tariffe), oppure è una prestazione di servizi di tipo “alberghiero” con Iva.
VANTAGGI PER I FORFETTARI
Per effetto anche dei nuovi codici Ateco 2025 validi dal 1° Gennaio, per una partita Iva in regime forfettario i vantaggi nel passare dagli attuali codici del settore immobiliare 68.20.01 e 68.32.00 alla locazione turistica imprenditoriale 55.90.00 (**) sono enormi: tassazione più che dimezzata (il coefficiente di redditività passa dall’86% al 40%). Con la riduzione contributiva 2025, i vantaggi sono ancora maggiori nel passaggio alla LTI (calcoli di convenienza fiscale nel nostro articolo).
VANTAGGI RISPETTO ALLA CEDOLARE SECCA
Sempre nel nostro articolo con le novità 2025, abbiamo quantificato in 95 mila euro il risparmio fiscale massimo in dieci anni per chi passa dalla cedolare secca al 21% alla LTI. Il vantaggio cresce fino a 138 mila euro in dieci anni, considerando l’aliquota al 26% per le locazioni brevi.
LA NUOVA MODULISTICA
Il 18 Dicembre 2024 la Conferenza Unificata, composta da Regioni, Province e Comuni, ha raggiunto un accordo approvando due moduli standardizzati per la semplificazione prevista dal PNRR per le attività turistiche, scaricabili nei link a fine articolo: quello per la SCIA della Locazione breve/turistica a carattere imprenditoriale e quello per la Comunicazione di variazione della SCIA delle strutture ricettive.
Dei due, il primo è molto interessante e rappresenta una standardizzazione dei formati per la LTI dei vari SUAP comunali, ma non solo. Nella articolatissima normativa locale del turismo, la locazione turistica imprenditoriale non era ammessa in alcuni territori prima dell’attuazione dell’art. 8 del DL Anticipi, che come sappiamo è slittata fino al 1° Gennaio 2025. Una delle caratteristiche del Modulo nazionale SCIA LTI è costituita dall’assenza di asseverazione da parte del tecnico: è richiesta solo la planimetria dell’immobile da avviare.
Forniamo di seguito anche il file SCIA LTI di Roma Capitale, non ancora allineato ai formati nazionali, ma accettato nella nuova procedura del SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) capitolino.
AGGIORNAMENTO DEL 16/1/2025: la Regione Campania ha emesso una nota sull’adozione dei moduli standardizzati per la SCIA per l’attività di locazione breve in forma imprenditoriale, in cui comunica che “sono in corso contatti con il Ministero del Turismo per chiarimenti sulla procedura di adattamento regionale, dopo i quali si procederà all’approvazione della modulistica con provvedimento dirigenziale.”
GLI STEP PER L’APERTURA O LA CONVERSIONE
La nuova classificazione ATECO 2025 sarà operativa dal 1° Aprile.
Se si avvia ora l’attività di LTI, può essere utilizzato temporaneamente sia nell’attribuzione della partita Iva che in registrazione in Camera di Commercio il codice Ateco 68.20.01, per poi modificarlo dal 1° Aprile in 55.90.00.
Se invece l’impresa è già attiva, continuerà ad utilizzare i codici Ateco attuali, per aggiungere il 55.90.00 da Aprile.
NORMATIVA SULLA SICUREZZA DEGLI AMBIENTI
Per la LTI nessuna differenza rispetto alla LT non imprenditoriale: anche per questa forma di attività sono obbligatori gli estintori e i rilevatori di gas.
Modulo nazionale SCIA LTI
Modulo nazionale Variazione SCIA
SCIA LTI Roma
Nota LTI Regione Campania
(*) Le soluzioni descritte nell’articolo derivano dall’analisi di norme e prassi, ma non sono universalmente applicabili a tutte le situazioni di ospitalità: prima di applicarle verificare i servizi offerti con il proprio consulente fiscale.
(**) La nuova classificazione Ateco 2025 verrà pienamente implementata dal 1° Aprile 2025 e si attendono ancora le descrizioni complete delle singole attività ammesse per ogni codice.
Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
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