La sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025 segna un passaggio decisivo in una vicenda che da un anno genera incertezza tra host, property manager e piattaforme. Il massimo organo della giustizia amministrativa ha infatti accolto il ricorso del Ministero dell’Interno e di Federalberghi, annullando la decisione del TAR del Lazio che a maggio aveva sospeso la circolare del Viminale sul riconoscimento in presenza degli ospiti. Ma, contrariamente a quanto emerge da alcune letture superficiali, la sentenza non vieta il self check-in, vale a dire tutte le tecnologie che consentono il caricamento in autonomia dei propri dati anagrafici per facilitare l’ingresso in un alloggio. Anzi, chiarisce che il controllo dell’identità può avvenire anche tramite strumenti tecnologici “in tempo reale”, purché garantiscano la verifica effettiva della persona che entra in struttura.
La decisione ribalta la narrazione che nelle prime ore era stata diffusa da Federalberghi, come riporta Businessmobility.travel: non una vittoria del passato sulla modernità, ma una conferma del principio sostenuto dalle associazioni dell’extralberghiero, che da tempo chiedono regole chiare e soluzioni tecnologiche validate dallo Stato. Rimane però un problema: definire nero su bianco quali sono gli strumenti accettati tra le diverse opzioni sul mercato.
Cosa dice realmente il Consiglio di Stato
La sentenza riafferma la centralità dell’articolo 109 del TULPS, che impone il riconoscimento “de visu” degli alloggiati. Il Consiglio di Stato precisa però un punto essenziale: “de visu” significa verifica effettiva dell’identità, confrontando la foto sul documento con il viso della persona che entra in alloggio, non presenza fisica obbligatoria al momento del check-in.
Secondo i giudici, il controllo può essere svolto anche tramite tecnologie quali:
- videocitofoni e videocamere con collegamento live
- sistemi di videoconferenza
- dispositivi digitali che associano identità e accesso tramite QR code
- strumenti biometrici o altri apparati in grado di mostrare l’ospite “hic et nunc”
Il Consiglio di Stato cita esplicitamente questi sistemi per chiarire che non esiste alcuna incompatibilità tra sicurezza e innovazione. L’unico limite riguarda le raccolte dei documenti senza verifica visiva, pratica non conforme alla legge e tutte quelle pratiche che permettono ai clienti di entrare in un appartamento senza questa verifica, come i lucchetti o la semplice trasmissione di un codice a fronte di documenti, ma senza che avvenga la verifica di corrispondenza.
La vicenda: la circolare del Ministero e il riconoscimento “de visu”
Il provvedimento della discordia risale al 18 novembre 2024: una circolare del Ministero degli Interni diffusa ai propri uffici in cui chiariva che i gestori delle strutture ricettive, ai sensi dell’articolo 104 del TULPS erano tenuti a identificare gli ospiti “de visu”, sottolineando che le procedure di check-in da remoto da sole non bastano se non viene verificata la corrispondenza tra la persona che entra e il documento fornito. Un’interpretazione che, come abbiamo scritto da subito, non vieta le tecnologie di self check-in, ma ne stabilisce i contorni, tanto che lo stesso Ministero, nei giorni successivi, aveva chiarito che l’identificazione poteva essere effettuata anche tramite strumenti digitali.
Il nodo della circolare: interpretativa, non prescrittiva
Il ricorso del Ministero è stato accolto, ma la sentenza, come spiega Qualitytravel, ribadisce che la circolare del Viminale 38138/2024 resta un documento interno e non può introdurre obblighi aggiuntivi. Questo passaggio è rilevante per gli operatori extralberghieri: la disciplina non cambia, ma viene chiarita la possibilità di utilizzare tecnologie idonee, in attesa di una norma specifica e uniforme. Insomma, sembrava tutto appianato e si aspettava un pronunciamento su quali soluzioni tecnologiche fossero considerate adatte per ottemperare l’obbligo, addirittura annunciate per Pasqua del 2025. Poi a maggio il colpo di scena: dietro ricorso della Federazione Fare, la circolare viene annullata dal Tar del Lazio secondo cui “la misura era sproporzionata e non giustificata da necessità reali; la circolare violava i principi di legalità e parità di trattamento; l’onere imposto era eccessivo e dannoso soprattutto per il settore extralberghiero, che non dispone delle stesse risorse strutturali delle grandi strutture alberghiere”. Si riparte da capo, quindi, e si ritorna nel limbo normativo fino alla sentenza del Consiglio di Stato che invece giudica il ricorso presentato dalla Federazione Fare come non ammissibile per diverse ragioni, tra cui il fatto che quella contestata è una circolare interna che non ha quindi valore di legge e non fa altro che spiegare come procedere in alcuni casi particolari con l’applicazione con l’articolo 109 del TULPS (Regio Decreto 18 giugno 1931, n. 773). La legge non è interpretabile: al check-in in un alloggio è necessario confrontare la foto sul documento con il volto della persona che si presenta. Unica concessione del Consiglio di Stato è che questa procedura può essere effettuata anche con mezzi informatici autorizzati, ma precisa che non è un argomento su cui può pronunciarsi perché non è un aspetto contemplato nella circolare della discordia. E ciò riporta il problema al suo aspetto più concreto: anche se potrebbe bastare un videocitofono per verificare la corrispondenza dei documenti, ad oggi non ci sono delle procedure digitali ufficialmente ritenute valide, per cui resta un vuoto legislativo da colmare.
Per ora quindi i gestori di alberghi, case vacanze, residence, bed & breakfast, affittacamere, campeggi e appartamenti destinati alle locazioni brevi non possono che verificare di persona la corrispondenza tra il titolare del documento d’identità e l’effettivo ospite. Questo procedimento va quindi svolto in presenza, eliminando la possibilità di gestire il check-in da remoto attraverso keybox, codici o strumenti digitali, almeno finché non sarà approvata una procedura digitale ufficiale. Dopo il check-in nulla invece vieta di usare questi strumenti per i successivi accessi all’alloggio.
Le reazioni: tra soddisfazione, prudenza e richieste di chiarezza
Federalberghi: “Sicurezza e tutela delle comunità”
Il presidente Bernabò Bocca parla di decisione che “promuove la sicurezza collettiva”. Per l’associazione, la verifica diretta dell’identità è uno strumento che aiuta le forze dell’ordine, previene situazioni critiche nei condomini e consente di individuare persone ricercate. Federalberghi richiama episodi recenti di arresti resi possibili dal controllo dei documenti, citando un ruolo civico dei gestori.
Airbnb: “Self check-in consentito, purché con verifica in tempo reale”
La piattaforma evidenzia che il Consiglio di Stato conferma la legittimità del self check-in quando viene garantito un controllo immediato dell’identità. E in una nota stampa aggiunge: “Accogliamo con favore la decisione del Consiglio di Stato, che conferma che il self check-in rimane consentito quando viene utilizzata una tecnologia che consente la verifica in tempo reale dell’identità dell’ospite. Il self check-in è una funzionalità utilizzata in tutto il settore turistico. Permette a ospiti e host di gestire gli arrivi in modo flessibile, adattandosi ai cambiamenti imprevisti dei piani di viaggio e consentendo di accedere in sicurezza nell’alloggio a qualsiasi orario. Gli host sono comunque tenuti a controllare l’identità degli ospiti – di persona oppure tramite dispositivi di videoconferenza in tempo reale come telefonate o videocitofoni – e comunicarle alle forze dell’ordine entro da 6 a 24 ore dall’arrivo. Restiamo a disposizione delle Autorità per qualsiasi confronto in tema di sicurezza.”
AIGAB: “Tecnologia ammessa, ora serve un tavolo tecnico”
Per Marco Celani, presidente dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, la sentenza conferma quanto richiesto da mesi: adottare tecnologie che provino l’ingresso effettivo dell’ospite in appartamento. AIGAB chiede una convocazione urgente al Viminale per definire quali strumenti siano considerati validi, evitando nuove incertezze operative.
Property Managers Italia: “Il rischio ora è il caos interpretativo”
Lorenzo Fagnoni, presidente di PMI, sottolinea che la decisione non sembra vietare il self check-in in sé, ma solo alcune modalità non controllate. Chiede però chiarimenti immediati per evitare applicazioni disomogenee della circolare. Tra gli interrogativi:
- una videochiamata via social è considerabile verifica “de visu”?
- il divieto varrà anche per gli hotel che usano da anni sistemi automatici?
Secondo PMI, senza definizioni precise, il rischio è lasciare spazio a interpretazioni arbitrarie da parte delle questure.
FARE: “Vince la linea che unisce sicurezza e innovazione”
La Federazione delle Associazioni della Ricettività Extralberghiera, autrice del ricorso al TAR, rivendica che la sentenza riconosce “una verità semplice: la sicurezza è fondamentale, ma non può bloccare l’evoluzione tecnologica”. FARE ricorda che già nell’incontro al Viminale di aprile aveva proposto sistemi come videocitofoni digitali, QR code con fermo immagine o altri strumenti che garantiscano identità certa senza obbligare gli host alla presenza fisica.
Per FARE, il settore ora ha bisogno di un quadro tecnico ufficiale che chiarisca:
- quali dispositivi sono ammessi
- come certificare l’effettiva verifica dell’identità
- come garantire uniformità tra regioni e tra tipologie ricettive
Cosa cambia per gli operatori extralberghieri
La sentenza mette ordine su alcuni punti:
- Il riconoscimento “de visu” resta obbligatorio, come lo è sempre stato.
- Può essere effettuato tramite tecnologie live, e questo costituisce la conferma di un’apertura importante per chi opera in affitti brevi.
- Il self check-in non è vietato, purché non sia completamente automatizzato e privo di verifica visiva.
- Resta un vuoto normativo: il Ministero deve ora definire quali sistemi sono ritenuti validi e certificabili.
Per gli operatori extralberghieri, la sentenza rappresenta quindi un riconoscimento delle pratiche già adottate da molti property manager, che da tempo combinano sicurezza e innovazione. Non si tratta di un ritorno al passato, ma della conferma che la digitalizzazione del settore è compatibile con le norme, purché supportata da protocolli chiari.
Le prospettive: ora servono regole tecniche e tempi rapidi
La decisione del Consiglio di Stato chiude una fase di incertezza, ma ne apre un’altra altrettanto delicata: serve un quadro operativo che permetta di adottare strumenti digitali validati e uniformi sul territorio nazionale. Il Viminale aveva promesso ad AIGAB una circolare entro Pasqua 2025 con l’individuazione delle tecnologie ammesse: promessa rimasta inevasa. Per un settore che movimenta milioni di arrivi e genera ricadute significative sui territori, l’assenza di protocolli chiari rischia di penalizzare sia gli host sia la sicurezza stessa.
Le associazioni dell’extralberghiero chiedono ora un tavolo tecnico immediato con il Ministero per definire:
- gli strumenti autorizzati
- gli standard di verifica
- le procedure di conservazione delle prove di identificazione
- un allineamento con le pratiche già diffuse in Europa
Il tema non riguarda solo gli operatori professionali: coinvolge le piattaforme, gli host occasionali, le questure e, indirettamente, anche gli hotel che dovranno chiarire la compatibilità tra la sentenza e le procedure automatizzate già utilizzate.
Una sentenza che cambia il quadro, ma non l’equilibrio
La decisione del Consiglio di Stato non chiude la partita. La riapre in modo più moderno.
Per l’extralberghiero è una vittoria di principio: il controllo visivo resta fondamentale, ma non richiede la presenza fisica dell’host né impone il ritorno a modelli superati. Il settore ora aspetta regole tecniche chiare, proporzionate e uniformi. E il Governo è chiamato a fare ciò che finora ha solo annunciato: riconoscere che la sicurezza non si ottiene vietando la tecnologia, ma scegliendo quella giusta e certificandola.
