Dal 1° gennaio 2026 è cambiato un altro perimetro normativo degli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha ridisegnato la soglia oltre la quale l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale. Il limite non è più fissato al quarto immobile, ma al terzo. Oltre due unità concesse in locazione, quindi, diventano obbligatori una serie di adempimenti, a partire dalla Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
I chiarimenti operativi arrivano dalle FAQ pubblicate dal Ministero del Turismo, che specificano quando la locazione breve o turistica rientra nella presunzione di imprenditorialità e quali obblighi amministrativi ne conseguono.
Fino al 2025 era possibile concedere in locazione breve fino a quattro immobili senza che l’attività fosse qualificata come imprenditoriale. Dal 2026, invece, il numero massimo scende a due. Dal terzo immobile in poi, la normativa presume lo svolgimento dell’attività in forma d’impresa, con l’applicazione delle regole previste per le attività ricettive.
In concreto, il superamento della soglia dei due appartamenti comporta l’obbligo di apertura della partita IVA, la presentazione della SCIA al SUAP del Comune competente, il rispetto degli adempimenti amministrativi previsti dalla normativa di settore, l’osservanza dei requisiti di sicurezza e l’applicazione delle disposizioni regionali e comunali in materia di turismo e ospitalità.
Le FAQ chiariscono che l’obbligo di SCIA scatta in due casi. Per chi concede in locazione breve, ai sensi del D.L. 50/2017, immobili con contratti fino a 30 giorni, quando gli appartamenti superano le due unità. Per chi concede immobili in locazione per finalità turistiche, anche per periodi superiori ai 30 giorni, sempre al superamento del limite dei due immobili. La regola, quindi, vale sia per le locazioni brevi in senso stretto sia per gli affitti turistici.
Il quadro normativo si inserisce nella presunzione di imprenditorialità prevista dall’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020, così come modificata dalla Manovra 2026. L’intervento legislativo è contenuto nell’articolo 1, comma 17, della legge 199/2025 e aggiorna una disciplina già esistente, rendendola più restrittiva sul numero di immobili gestibili senza assetto d’impresa.
Sul fronte della decorrenza, il Ministero chiarisce che la norma non ha effetto retroattivo. Gli obblighi si applicano alle nuove attività e a quelle che, dal 1° gennaio 2026, rientrano nella presunzione di imprenditorialità in base al numero di immobili concessi in locazione. Il deposito della SCIA presso lo sportello SUAP resta l’adempimento amministrativo centrale, consentendo ai Comuni di verificare il rispetto dei requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili.
La mancata presentazione della SCIA espone a sanzioni amministrative che possono arrivare fino a 10.000 euro. Un inasprimento che rafforza il controllo pubblico sul settore e segna un ulteriore passo verso l’inquadramento degli affitti brevi come attività economica strutturata, quando supera determinate dimensioni operative.
E’ in questo contesto che si parla di una possibile “doppia proroga” nella legge Milleproroghe 2026. La motivazione è prevalentemente operativa. L’entrata in vigore immediata della nuova soglia ha imposto un adeguamento rapido a chi gestisce più unità, con ricadute che non riguardano solo il fisco ma anche l’organizzazione dell’attività, la gestione contabile e gli adempimenti amministrativi. Da qui l’ipotesi di introdurre un periodo transitorio per ridurre il rischio di irregolarità involontarie nella fase iniziale.
L’emendamento presentato in sede di conversione del Decreto Milleproroghe 2026 delinea due possibili slittamenti. Il primo riguarda l’applicazione della nuova soglia: le disposizioni che collegano il terzo immobile alla presunzione di impresa entrerebbero in vigore dopo sei mesi dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio, rinviando l’operatività piena all’inizio dell’estate 2026. Il secondo introduce una finestra temporale di sei mesi per mettersi in regola nel momento in cui, nel corso dell’anno, si supera la soglia dei due appartamenti destinati alla locazione breve. In questo arco di tempo il locatore potrebbe adeguarsi agli obblighi previsti, inclusa l’apertura della Partita IVA.
Sul piano procedurale, il Decreto Milleproroghe 2026 è attualmente all’esame delle Commissioni parlamentari. Il termine per la conversione in legge è fissato al 1° marzo 2026, fase nella quale gli emendamenti possono essere approvati, modificati o respinti prima del passaggio in Aula.
Resta però un punto fermo. La disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 è già in vigore dal 1° gennaio. In assenza di una proroga formalmente approvata, i controlli possono partire e le eventuali irregolarità possono tradursi in contestazioni, recuperi d’imposta, interessi e sanzioni amministrative secondo le regole ordinarie previste dalla normativa fiscale e tributaria.
