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Cedolare secca per 4 immobili in locazione breve: ecco dove si applica il limite

Written by Sergio Lombardi

Secondo la Legge di Bilancio 2021 (L. 178/2020), dal 1° gennaio 2021 il limite di immobili in locazione breve (da 1 a 30 notti) che sul territorio nazionale possono essere tassati con cedolare secca è di quattro. Ma è un limite spesso solo teorico e in questo articolo vi spieghiamo perché.
Si tratta della quinta modifica alla “Tassa Airbnb” in meno di quattro anni.

Fin dalla presentazione della bozza della Legge di Bilancio, descritta in questo articolo, l’attenzione di tutti gli Host e Property Manager è rivolta alla nuova “regola delle 4 case” e le prime interpretazioni stanno creando molta confusione per chi ha già una attività di locazione turistica ma anche per chi vuole avviarla o svilupparla.
Quanti immobili potrò gestire? Cambia qualcosa nel 2021? Quali forme di alloggio saranno limitate? Queste domande meritano una risposta.

CAMPO DI APPLICAZIONE
Innanzitutto, va ricordato ancora una volta che la tassazione con cedolare secca al 21% si applica alle locazioni brevi e non è applicabile alle Case Vacanze, nè ai Bed&Breakfast, che vanno tassati con Irpef, senza l’agevolazione al 21%. Per CaV e B&B, restano validi i limiti regionali sul numero di unità.

EFFETTI DELLA RIFORMA
La nuova legge nel complesso ha un impatto ridotto sulla maggior parte delle locazioni turistiche, che non dipende solo dalla bassa percentuale di titolari di più di quattro appartamenti, già evidenziata in alcuni articoli e studi.
Il limite di quattro case rischia di rimanere sulla carta, in quanto restano valide le regole regionali per le locazioni turistiche.
Si può dire che il nuovo limite vale solo in senso restrittivo, riducendo il numero di unità gestibili a 4 nelle regioni dove è superiore, senza incrementare il numero di unità nelle regioni dove è inferiore (vedi esempi di seguito).

FINALITA’ DELLA NUOVA NORMA
Si può concludere che la nuova norma delle quattro case vale in ambito fiscale (competenza che è invece esclusiva dello Stato) ma ha effetto anche a livello amministrativo, coordinandosi con le discipline regionali. La regola delle quattro case entra quindi in azione nei rarissimi casi in cui un Host ha più di quattro immobili in una regione o in diverse regioni, come era avvenuto nella risposta dell’Agenzia delle Entrate ad un recente interpello (n. 278 del 26/8/2020), dove per un soggetto con sette immobili in locazione turistica (3 in Lombardia, 2 in Sardegna, 1 in Liguria e 1 nel Lazio) veniva confermato l’utilizzo della cedolare secca per tutte le sette unità.
Questo interpello si può dire superato dalla regola delle 4 case, ma bisogna ammettere che è un caso abbastanza raro di multi-host transregionale.
Per comprendere appieno gli effettivi impatti della nuova legge, è il caso di fare alcuni esempi.

ESEMPI

ESEMPIO 1: LAZIO
Nel Lazio, è possibile gestire solo due alloggi per uso turistico. Nel 2021 il nuovo limite di quattro immobili è quindi irrilevante ed il numero di alloggi per uso turistico ammessi nel Lazio resta di due anche nel 2021.

ESEMPIO 2: UMBRIA
In Umbria, non c’è limite al numero di alloggi per uso turistico che ogni persona fisica può gestire. Nel 2021 il nuovo limite di quattro immobili ha effetto ed il numero di alloggi per uso turistico ammessi in Umbria nel 2021 diventa quattro.

ESEMPIO 3: LOMBARDIA
In Lombardia, è possibile gestire solo tre alloggi per uso turistico. Nel 2021 il nuovo limite di quattro immobili è quindi irrilevante ed il numero di alloggi per uso turistico ammessi in Lombardia resta di tre anche nel 2021.

ESEMPIO 4: SARDEGNA
In Sardegna, non c’è limite al numero di alloggi per uso turistico che ogni persona fisica può gestire. Nel 2021 il nuovo limite di quattro immobili ha effetto ed il numero di alloggi per uso turistico ammessi in Sardegna nel 2021 diventa quattro.

La nostra interpretazione si basa sulle attuali regole, sui principi giuridici e sul buonsenso. Attendiamo comunque l’evoluzione della vicenda ed eventuali chiarimenti.

LEGITTIMITA’ DEI LIMITI REGIONALI
I limiti regionali valgono ancora, perché anche per le locazioni turistiche “la disciplina dei procedimenti amministrativi in materia di turismo spetta in via ordinaria alle Regioni” (Corte Costituzionale – Sentenza 84/2019).
In ogni caso, le leggi e regolamenti regionali che limitano a livello regionale il numero di alloggi ad uso turistico non sono state impugnate, e pertanto sono perfettamente vigenti.
La nuova legge non abroga (e non potrebbe abrogare) le leggi e i regolamenti regionali, che restano in vigore con le loro disposizioni.
Non rileva infatti in questo caso la gerarchia delle fonti e la legge dello Stato non prevale su quella regionale, in quanto le Regioni hanno competenza esclusiva in materia di turismo.

CONCLUSIONI
Verificata la scarsa applicabilità della nuova legge, vi segnaliamo un altro recente provvedimento che avrà un impatto molto maggiore: l’incrocio dei dati fiscali.
Come illustrato in questo articolo, l’incrocio dei dati fiscali degli host avverrà fra gli archivi di Alloggiati Web e quelli dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni con imposta di soggiorno e riguarda tutte le strutture ricettive, alberghiere ed extralberghiere, oltre che le locazioni brevi.
Le comunicazioni dei dati degli ospiti verranno confrontate con i versamenti e le comunicazioni periodiche e annuali dell’imposta di soggiorno (Modelli 21), e con le dichiarazioni dei redditi e Iva.

Sergio Lombardi è Dottore Commercialista in Roma e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
redazione@extralberghiero.it

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