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Lo strano caso del “Condhotel”: sull’home renting poche regole e ben confuse

Written by Nicola Nicoletti

Lo scenario dell’accoglienza extralberghiera sta mutando incessantemente. Questo avviene certamente per la pandemia in atto che ha fatto emergere esigenze personali e bisogni collettivi differenti e, in alcuni casi, completamente nuovi rispetto al passato. Tuttavia non può riconoscersi tutto il merito esclusivamente al Covid-19. Le nuove tendenze erano già in fase embrionale e sono state solo messe in evidenza dalla emergenza sanitaria.

Tra queste merita attenzione lo scenario dell’home renting. Abbiamo più bisogno di sentirci sicuri e questo si traduce nel bisogno di spazi esclusivi. Lo hanno compreso bene anche le grandi catene alberghiere che nel tentativo di riposizionarsi all’interno di un mercato altalenante, stanno investendo nelle locazioni di appartamenti in alternativa alle tradizionali camere d’albergo.

Rispetto a questa realtà, le regole del gioco stentano a tenere il passo. Ciò nonostante il D.P.C.M. 13 del 22 gennaio 2018 contenga il Regolamento MIBACT per il settore introducendo in Italia la disciplina del “condhotel” (che affida alle Regioni il compito di regolamentarla) e nonostante le polemiche che ha generato l’esclusione anche di tali tipologie di alloggi dai benefici fiscali ed economici legati all’emergenza Covid. Non si riscontrano infatti interventi normativi nella direzione indicata. Nessuna norma è stata introdotta per agevolare o semplicemente disciplinare l’ingresso di questi operatori in un settore per loro nuovo ma che conta già la presenza di molte piccole strutture e che dell’extralberghiero hanno fatto da tempo la loro ragion d’essere.

Anche in questo caso, come avviene di norma nel turismo, la regolamentazione è affidata quasi esclusivamente alle competenze Regionali. Questo, se è vero che asseconda esigenze di autonomia, tuttavia genera una visione non omogenea e quindi finisce per impedire una visione strategica di settore.

Prendiamo il caso dell’Emilia Romagna, regione per certi versi leader nel turismo. La Regione Emilia Romagna ha approvato una normativa che consente anche agli albergatori di trasformare in alloggi attrezzati, fino al 40% della superficie delle camere. L’Emilia Romagna fissa poi dei requisiti, piuttosto ampi bisogna dire, per trasformare di fatto l’hotel in condohotel, imponendo però che una parte dei guadagni debba essere reinvestita per il miglioramento della struttura.

La Regione Lombardia definisce i condhotel come una specie del più ampio genere delle strutture alberghiere dimenticando l’extralberghiero, che il condhotel lo ha “inventato” . In particolare per la Regione Lombardia i condhotel sono “alberghi composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune che forniscono alloggio, servizi accessori e eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e in unità abitative a destinazione residenziale. La Regione Lombardia non ha fatto un grande sforzo per semplificare le cose e neppure, almeno sino ad adesso, per disciplinare l’innovazione.

Potremmo continuare così per tutte le Regioni. Quello che però ci importa maggiormente è sottolineare come in questo caso gli interventi normativi sono a “macchia di leopardo” su tutto il territorio nazionale. Ciò non risponde a nessuna logica né tantomeno produce valore aggiunto dal punto di vista economico. Che senso ha affidarsi a definizioni ormai superate e che non rispecchiano la realtà attuale; per quale motivo inserire in un unico provvedimento norme che regolano il settore turistico e norme di altro genere (fiscale, urbanistico e altri). Quale è la logica che ha mosso questi interventi? Si voleva disciplinare un settore per avere positivi effetti economici o, semplicemente, agevolare alcune categorie in tempo di crisi.

Ma a mio parere il difetto maggiore di questi tentativi è quello di pensare che all’interno del settore turismo tutto sia intercambiabile e sovrapponibile. E allora ci ritroviamo proprietari di appartamenti che devono competere con catene alberghiere. Questo non genera economia, ma produce confusione. La speranza è che dopo questi primi tentativi si possa mettere mano in modo organico a questo settore, magari partendo da un presupposto. I condhotel sono strutture extralberghiere ubicate in immobili residenziali e non alberghi in crisi che si travestono da condominio.

Nicola Nicoletti

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Nicola Nicoletti

1 Comment

  • Direi che invece c’è molto da dire e, prendendo spunto dalla norma introduttiva, più di dieci anni fa, le cose sono cambiate solo in peggio. Se vuoi nel parliamo, perché ci sono impronte digitali ben identificabili su questo provvedimento…

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