La sentenza 186/2025 della Corte costituzionale, pubblicata il 16 dicembre, ha “salvato” integralmente il Testo unico del turismo della Toscana (l.r. 61/2024) su alberghi, extralberghiero e locazioni brevi. Questo consolida un modello in cui Regioni e Comuni possono porre limiti anche incisivi all’offerta turistico-ricettiva, se motivati da esigenze di governo del territorio, utilità sociale e contrasto all’overtourism.
Cosa ha deciso la Corte
La Corte ha dichiarato non fondate o inammissibili tutte le censure del Governo contro gli artt. 22, 41, 42‑45, 59 e 144 della legge toscana sul turismo. In sintesi, il ricorso statale è stato respinto e la legge regionale rimane pienamente in vigore.
Secondo la Consulta, le norme contestate rientrano nella competenza regionale in materia di turismo e governo del territorio e non violano né la libertà d’impresa né il diritto di proprietà, purché i limiti siano ragionevoli e proporzionati agli obiettivi di interesse pubblico perseguiti.
Le reazioni
L’assessore regionale al turismo della regione Toscana, Leonardo Marras, ha accolto con favore la decisione: “La Corte Costituzionale ha riconosciuto in toto la bontà delle nostre scelte inserendo il turismo in una visione più ampia di sviluppo sostenibile declinato sotto il profilo economico, ambientale e sociale. Gioiamo per questo risultato e andiamo avanti a lavorare per rafforzare il sistema turistico toscano”.
Per Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e Ceo di Apartments Florence “Il giudizio della Corte riguarda la correttezza costituzionale delle norme e il riparto delle competenze tra Stato e Regioni, non la loro opportunità né la loro efficacia. La stessa Consulta riconosce che le norme toscane sono una ‘ingerenza’ nelle libere scelte dei proprietari, ritenendola però giustificata”.
“L’altra questione che desta grande preoccupazione è che la decisione della Consulta rischia di diventare un precedente per altre Regioni, con una stretta normativa che avrebbe un impatto molto pesante sull’organizzazione delle imprese, sull’occupazione e sulla tenuta di un comparto che ha garantito investimenti e lavoro diffusi sui territori. Un effetto-slavina sull’ intero settore”.
Cosa dice la legge: Alberghi e “camere diffuse”
L’art. 22, comma 6, consente agli alberghi di associare alla gestione, entro il 40% della capacità ricettiva, unità residenziali entro 200 metri, con possibilità per i Comuni di ridurre questa percentuale. La Corte considera legittimo il potere comunale di abbassare il limite, ritenendolo un’estensione coerente della loro discrezionalità urbanistica e di pianificazione degli insediamenti ricettivi.
Il sacrificio alla libertà d’impresa degli albergatori è definito “di modesta portata”: la limitazione riguarda solo un aumento in deroga della capacità ricettiva e, in ogni caso, gli immobili potrebbero essere utilizzati come strutture extra‑alberghiere autonome.
Extra‑alberghiero e destinazione d’uso
La Corte conferma l’obbligo che affittacamere, B&B, case vacanza e residenze d’epoca con gestione stabile/professionale siano collocati in immobili con destinazione urbanistica turistico‑ricettiva, non residenziale. Viene giudicato ragionevole distinguere tra caratteristiche edilizie “da abitazione” e uso effettivo continuativo come struttura ricettiva, richiamando anche la separazione tra funzioni residenziali e turistico‑ricettive nel d.P.R. 380/2001.
La norma transitoria (art. 144, comma 3), che rinvia al 1° luglio 2026 l’obbligo di cambio di destinazione d’uso per tutti, non è discriminatoria: vale indistintamente per vecchi e nuovi operatori, dando tempo per adeguarsi o rinunciare all’attività.
Limiti dimensionali nei B&B/affittacamere
L’art. 41, comma 4, che impedisce allo stesso soggetto di superare, nello stesso edificio, la capacità di una singola struttura pur moltiplicando le unità extra‑alberghiere, viene ritenuto un legittimo strumento per evitare “condomini‑hotel” camuffati. La Corte legge questa disposizione come misura di coerenza tra dimensione delle strutture extra‑alberghiere e loro vocazione “contenuta” rispetto agli alberghi, in funzione di impatti sociali e ambientali sostenibili.
Anche la disciplina transitoria che consente a chi già gestiva due esercizi nello stesso edificio di proseguire fino a una certa data è vista come tutela dell’affidamento, non come privilegio irragionevole.
Locazioni brevi e poteri dei Comuni
L’art. 59, che autorizza i Comuni ad alta densità turistica (e tutti i capoluogo) a fissare, tramite regolamento, criteri e limiti per le locazioni turistiche brevi (inclusa autorizzazione quinquennale e tetti numerici in zone omogenee), è confermato. La Corte considera questa disciplina afferente a turismo e governo del territorio, non a ordinamento civile o tutela statale esclusiva del patrimonio culturale, perché incide sulle modalità di svolgimento dell’attività ricettiva e sulla pianificazione urbana, non sulla struttura del contratto di locazione in sé.
Gli obiettivi indicati (corretta fruizione turistica, preservazione del tessuto sociale, alloggi a lungo termine accessibili) sono ritenuti idonei a giustificare limiti a durata, densità e standard qualitativi delle locazioni brevi, purché i Comuni rispettino i principi di necessità, proporzionalità e non discriminazione.
Effetti immediati per operatori in Toscana
Per alberghi, extralberghiero e host di locazioni brevi in Toscana, la sentenza significa che:
- la legge 61/2024 resta pienamente applicabile, con la scadenza del 1° luglio 2026 come spartiacque per il cambio di destinazione d’uso degli immobili usati in forma imprenditoriale;
- i Comuni possono modulare in modo differenziato, per zone e tipologie, limiti a capacità ricettiva, numero di autorizzazioni per gli affitti brevi, requisiti di qualità e rapporti superficie/ospiti.
Nel concreto, questo apre la strada a regolamenti comunali più restrittivi nei centri storici e nei quartieri “caldi” (Firenze in testa), con possibili moratorie di fatto sulla crescita di nuove locazioni brevi e una spinta verso la regolarizzazione e l’upgrade degli standard strutturali.
Implicazioni politiche e per altre Regioni
La sentenza viene già letta da amministratori locali e commentatori come un “via libera” per Regioni e Comuni che vogliono governare overtourism, housing crisis e conflitti tra residenti e turismo. In termini di principi, la Corte chiarisce che:
- limiti quantitativi, obbligo di forma imprenditoriale, vincoli di destinazione d’uso e autorizzazioni per locazioni brevi possono essere legittimi strumenti di politica turistica e urbanistica;
- la linea di confine con l’“ordinamento civile” statale passa non sul fatto che si limiti la libertà contrattuale, ma sul tipo di interesse pubblico perseguito (turismo, territorio, residenzialità vs struttura del contratto).
È prevedibile che altre Regioni (Lazio, Veneto, Liguria, Sardegna, ecc.) si ispireranno al modello toscano per rafforzare moratorie, tetti e obblighi di destinazione d’uso sulle locazioni brevi nelle aree più turistiche, sapendo che l’impianto è stato avallato dalla Consulta, pur con margini di contenzioso sulla concreta applicazione dei regolamenti comunali.
Scenari per extralberghiero e affitti brevi
Per proprietari e gestori extra‑alberghieri, la direzione di marcia è chiara:
- più costi e oneri burocratici (cambio destinazione d’uso, adeguamenti, forma imprenditoriale, possibili autorizzazioni quinquennali), con conseguente selezione naturale del mercato verso operatori più strutturati;
- minore libertà per i “micro‑host” occasionali, che rischiano di essere schiacciati tra vincoli urbanistici, requisiti imprenditoriali e regolamenti comunali restrittivi nelle zone più appetibili.
Per gli alberghi, l’effetto è ambivalente: da un lato si attenua la concorrenza dell’extralberghiero incontrollato; dall’altro, i vincoli dei Comuni sui limiti di “camere diffuse” potrebbero frenare strategie aggressive di espansione tramite unità esterne.
Per i mercati immobiliari turistici, specie nei centri storici, ci si può attendere nel medio periodo:
- un rallentamento degli investimenti puramente speculativi sulle locazioni brevi;
- una possibile ricomparsa di offerta residenziale a lungo termine in alcune aree, se i regolamenti locali renderanno meno conveniente il breve termine rispetto all’affitto tradizionale.
In prospettiva nazionale, la sentenza 186/2025 diventa un precedente forte a favore di un turismo “governato” e meno lasciato all’autoregolazione delle piattaforme, ma con il rischio concreto di frammentazione regolatoria tra città e Regioni e di ulteriore complessità per operatori e investitori
