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Come trasformare la propria attività extralberghiera in imprenditoriale

Written by Sergio Lombardi

Tassazione più favorevole, incentivi, possibilità di offrire servizi e timore di restrizioni fra le motivazioni più comuni per il passaggio ad imprenditoriale di strutture extralberghiere e locazioni turistiche. Una scelta importante che va valutata attentamente e pianificata in tutti gli aspetti

Un numero sempre crescente di host italiani si sta professionalizzando, decidendo di aprire una partita Iva o una società per svolgere attività turistica. Il fenomeno dei professional host è dovuto a motivi fiscali, alla speranza di incentivi pubblici e all’ambizione di sviluppare il business turistico, ma anche alle potenziali minacce che potrebbero presto riguardare le attività non imprenditoriali (maggiori dettagli nei nostri recenti articoli sul DAC7 e sulle possibili limitazioni agli affitti brevi nei centri storici).
Come vedremo nell’articolo, la trasformazione in attività imprenditoriale non comporta solo l’apertura della partita Iva e l’aggiornamento dei dati nel portale OTA, ma rappresenta un vero e proprio progetto di conversione, che va preparato ed eseguito con attenzione e passione, e con il giusto supporto consulenziale. Sottovalutare infatti alcuni aspetti senza affidarsi a dei professionisti specializzati, può avere conseguenze spiacevoli.

CALCOLI DI CONVENIENZA
La prima operazione da fare è un calcolo lordo-netto nei diversi regimi, per calcolare al centesimo qual è la forma di alloggio e l’inquadramento fiscale più conveniente.

IL NUOVO FORFETTARIO A 85 MILA EURO
Dal 2023 il tetto reddituale del regime forfettario verrà innalzato ad 85 mila euro, con una tassazione effettiva molto ridotta che va dal 2% al 6% e una contribuzione Inps che può scendere fino al 6,24%. Per i dettagli, leggi il nostro articolo.

CODICE ATECO
La scelta del codice Ateco è fondamentale, ed è più semplice se si è titolari della Scia di strutture extralberghiere. Meno scontato e tutto da valutare secondo l’effettiva attività il codice Ateco per i property manager in mandato.

MANDATO O RENT TO RENT?
I due metodi di gestione di immobili di terzi presentano elementi completamente differenti a livello di rischio e di potenziale di ricavo. Il ricorso ad un rent to rent intenso (molti immobili in locazione con canoni elevati) va sempre tenuto sotto controllo con gli indici di indebitamento aziendale.
Se poi decidete di avviare (impropriamente) la vostra Scia solo con il mandato del proprietario senza un titolo di possesso, in molti territori (compresa Roma), la vostra segnalazione di inizio attività non sarà accettata.

Classificazione di Mandato, Rent-to-rent e acquisto di immobili secondo rischio e investimento

FATTURAZIONE
Con la partita Iva, nasce poi l’obbligo di fatturare e, dal secondo anno con fatture elettroniche se si supera nel primo anno il fatturato di 25 mila euro. Da considerare i corrispettivi telematici che semplificano notevolmente riducendo i tempi di emissione e le complicazioni delle anagrafiche. Il regime forfettario consente importanti semplificazioni, escludendo gli adempimenti Iva come dichiarazione Iva, liquidazioni periodiche e versamenti trimestrali/mensili dell’Iva, riducendo tutti gli adempimenti fiscali alla sola dichiarazione dei redditi annuale

FORMAZIONE E AGGIORNAMENTO
L’host professionalizzato dovrà essere maggiormente formato e informato su tutte le materie, comprese quelle fiscali, sia per i maggiori rischi, che per la possibilità di ottenere agevolazioni e incentivi, come bonus, finanziamenti a fondo perduto e crediti d’imposta, preclusi ai non imprenditoriali.

CONTRATTI E CONDOMINIO
Cambiando veste alla propria attività, andranno modificati gli strumenti contrattuali: se si lascia la locazione breve, non sarà più applicabile il contratto di locazione turistica, ma è suggeribile far firmare comunque un documento con le regole della casa.
Nel caso di contratti di locazione, il passaggio da persona fisica a ditta individuale o società comporterà la necessità di stipulare nuovi contratti con i proprietari.
Anche i rapporti col condominio cambieranno e andrà accuratamente verificato il regolamento condominiale prima di avviare la trasformazione della struttura.

AUTORIZZAZIONI
Quando si cambia natura fiscale e si opera come ditta individuale o società, la vecchia autorizzazione ottenuta come persona fisica (SCIA e CIA, comunicazione di inizio attività) non si trasmette sempre da un soggetto all’altro liberamente, ma va in molti casi chiusa e va aperta una nuova SCIA. Ad esempio, l’autorizzazione alla locazione turistica non può essere trasformata in struttura ricettiva, e in molti comuni, fra cui Roma, non è possibile trasformare nemmeno una CaV in CaV imprenditoriale. Verificate attentamente col vostro Comune le modalità di subentro nelle attività, prima di avviare la trasformazione.

NUOVI SERVIZI ED EXPERIENCE
A differenza della LT, che non può fornire servizi, le strutture imprenditoriali consentono di migliorare l’offerta, e così gli incassi e la soddisfazione degli ospiti.
Naturalmente i nuovi servizi vanno valutati non solo per il loro potenziale reddituale, ma anche ai fini autorizzativi (HACCP o REC/SAB per somministrazione alimenti e bevande) e contrattuali, regolando i rapporti con tutti i fornitori di experience.
Alcuni servizi, come ad esempio il pickup degli ospiti, vanno proprio esclusi, perché solo chi ha una licenza (taxi ed NCC) può trasportare passeggeri, altrimenti rischia multe salatissime e il sequestro dell’autovettura. In ogni caso il servizio navetta deve essere gratuito.

RAPPORTI DI LAVORO
Conducendo una impresa, sarà finalmente possibile instaurare rapporti di lavoro, ma la scelta della forma di rapporto andrà fatta con grande attenzione, tenendo anche conto delle novità e agevolazioni che potrebbero arrivare con la nuova legge di bilancio e i provvedimenti connessi.

RICONVERSIONE LIGHT
Alcuni titolari di locazioni turistiche stanno invece decidendo di trasformare la loro attività in Casa Vacanze o Bed&Breakfast, rimanendo non imprenditoriali. Anche in questo caso, va preparato un progetto di riconversione con gli stessi step, tranne che l’apertura della partita Iva, l’iscrizione alla Camera di commercio e la fatturazione elettronica. Passare da LT a CaV o B&B modifica inoltre radicalmente la tassazione, escludendo la cedolare secca, ma permettendo di dedurre dall’imponibile Irpef i costi inerenti.

CONTROINDICAZIONI
Naturalmente, la gestione delle attività turistiche in forma imprenditoriale, oltre a offrire i vantaggi descritti in questo articolo, comporta un maggiore impegno personale e maggiori competenze per l’host. Quindi se avete già una attività lavorativa a tempo pieno o tanti hobby e interessi e il vostro modello di business extralberghiero non prevede una vostra attività intensa, è suggeribile restare non imprenditoriali, o considerare l’aiuto di un property manager.
Nel caso di regime forfettario vanno anche considerate le cause di esclusione, come il reddito da lavoro dipendente o pensione superiore a 30 mila euro, o le altre categorie descritte sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Anche l’applicazione dell’Iva nel regime ordinario, oltre alle complicazioni contabili, comporta la riduzione dei margini tariffari (una tariffa di 100 euro all’ospite contiene 9,09 euro di Iva).
Alcuni condomini potrebbero poi vietare l’esercizio di strutture ricettive, e in alcuni casi la maggiore attenzione e controllo dei Comuni sulla dimensione delle camere e sulla regolarità edilizia e l’abitabilità possono impedire di ottenere l’autorizzazione ad avviare la nuova attività imprenditoriale.

Sergio Lombardi è Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, autore di Extra Book e docente di Extra Academy
Per quesiti e segnalazioni, scrivete a:
redazione@extralberghiero.it

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About the author

Sergio Lombardi

Sergio Lombardi, fondatore di Taxbnb e Safexperience, è il Presidente dell'Osservatorio sul Turismo dell'Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma. Sergio è specializzato negli adempimenti fiscali, legali e amministrativi di hotel, strutture extralberghiere, locazioni turistiche, altre forme di alloggio e travel experience, in ​​tutte le forme familiari e imprenditoriali.
Dopo la sua carriera in Ernst&Young, PriceWaterhouseCoopers, Accenture e Deloitte, Sergio contribuisce con i suoi articoli fiscali per i principali quotidiani e periodici turistici e economici italiani, tra cui Ipsoa, Giuffrè, Il Sole 24 Ore e Italia Oggi ed è coautore di Extra Book, la nuova guida definitiva dell'extralberghiero.
Sergio partecipa regolarmente a fiere ed eventi turistici internazionali con i suoi interventi, interpretando le riforme fiscali delle legislazioni turistiche.
Taxbnb, fondata da Sergio e dall'Avv. Mikaela Hillerstrom, è sicuramente in Italia e in Europa una delle poche associazioni fra professionisti dedicate esclusivamente agli aspetti fiscali, legali, tecnici e lavoristici del turismo in ogni sua componente. La missione di Taxbnb è la legalità, quindi centinaia di operatori del turismo sono attualmente supportati da Taxbnb nei loro adempimenti fiscali e legali. I nostri clienti includono associazioni di proprietari e grandi gestori di proprietà internazionali, ma anche piccoli e medi operatori dell'ospitalità e delle esperienze.

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